El régimen de valoraciones en la nueva Ley de Suelo. La valoración del suelo rural y urbanizado. La tasación de las actuaciones de transformación

Resumen

Uno de los aspectos mas controvertidos de toda legislación reguladora del suelo es el que afecta
a la valoración del mismo. De hecho, desde 1954 con la Ley de Expropiación Forzosa y, sobre todo, desde
1956 con la primera Ley de Suelo, vienen estableciéndose diversas metodologías de tasación que unas veces
respondían más a la realidad preexistente, al margen de eventuales expectativas potenciales de futuro
que pudieran aplicarse y en otras ocasiones, venían a considerar precisamente dichas expectativas en la determinación
del justiprecio. En concreto, la legislación anteriormente vigente, la Ley de Suelo 6/98 y su Reforma
10/2003, se integraba en esta última concepción, valorándose el suelo por la metodología residual
aplicada al aprovechamiento urbanístico atribuido por el planeamiento y ello, desde el mismo momento de
la reclasificación, es decir, por el equivalente al beneficio del potencial negocio inmobiliario derivado de las
previsiones del Plan, pero sin que los afortunados propietarios del suelo reclasificado acometieran actividad
empresarial ni llevaran a cabo inversión urbanizadora alguna. Y sin embargo, el mandato imperativo del
artículo 47 de la Constitución exige a los poderes públicos que procedan a impedir la especulación del suelo,
única especulación prohibida expresamente por la Carta Magna. Por ello, la Ley 8/2007 viene a clarificar
el sistema de valoraciones, tasando el suelo por los usos y actividades legalmente consolidadas en el momento
de la tasación y no por las expectativas potenciales derivadas de la eventual materialización de los
aprovechamientos urbanísticos atribuidos por el planeamiento. Con ello, la Ley da respuesta a las amplias
demandas sociales manifestadas, así como y sobre todo, a satisfacer el mandato constitucional de impedir
la especulación del suelo que establece su artículo 47.