La urbanización, la edificación y el urbanismo: de la ciudad corporación de propietarios a la ciudad como complejo de actividades sociales

Resumen

Se confronta abiertamente la forma peculiar en la que la legislación urbanística española trata al propietario del suelo como depositario natural de todos los deberes y derechos de urbanizar y edificar. Las coordenadas constitucionales españolas y los principios del Tratado de Roma de la actual Unión Europea en materia de libre empresa y libre competencia de ésta en el mercado inmobiliario plantean serios problemas de encaje de esta concepción con el moderno constitucionalismo y el derecho de cosas. Desde la comprobación de que el territorio está sometido al principio del gobierno público, en aras del interés general dela colectividad, la actividad urbanizadora no puede ni imponerse ni atribuirse al propietario del terreno para que sea colaborador necesario de dicha función pública urbanística, tan sólo por su mera condición posicional en ese locus concreto (artículo 33 CE), sino que deviene una actividad económica empresarial sometida a la libre competencia (articulo 38 CE), al ser los aprovechamientos y la ciudad futura una cosa virtual y pública, inexistente antes de su realización, por tanto, no sometible al Derecho civil sobre Ias cosas reales. El actual proceder legal implica, pues, una restricción de acceso al libre mercado, no sólo por la imprescindible restricción espacial del suelo urbanizable. sino por la intervención exclusiva (y excluyente de terceros) a que se obliga a los propietarios a lo largo de todo el proceso. Es cabalmente la libre y voluntaria actividad empresarial el nexo necesario entre la función pública creadora de las cosas futuras o imágenes virtuales de la ciudad, la que ha de convertirlas en cosas reales susceptibles de ser edificadas con el derecho privado.