El fenómeno Airbnb en Donostia-San Sebastián:
¿un modelo de economía colaborativa?

Itziar Aguado-Moralejo⁽¹⁾
Josu del Campo-Echeverria⁽²⁾

⁽¹⁾Profesora Agregada. Departamento de Geografía, Prehistoria y Arqueología
Universidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea (UPV/EHU).
⁽²⁾Investigador. Graduado en Geografía y Ordenación del Territorio
Universidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea (UPV/EHU)

RESUMEN: Airbnb ha supuesto una innovación disruptiva para el sector hotelero y está promoviendo una intensificación turística en algunas ciudades. Donostia-San Sebastián no es ajena a este fenómeno y, por ello, ante la proliferación de alojamientos turísticos de los últimos años, diferentes agentes económicos y sociales están empezando a exigir un mayor control y regulación de este tipo de servicios. Sus defensores enmarcan este fenómeno dentro de un nuevo modelo de economía colaborativa. Sin embargo, basándonos en un análisis estadístico y geoespacial, nuestra investigación sugiere que este nuevo tipo de plataformas no cumplirían con las premisas de la economía colaborativa, sino que se trataría de una oferta altamente profesionalizada, que afecta especialmente a las áreas centrales de la ciudad, con lo que podría contribuir a impulsar procesos de gentrificación turística.

PALABRAS CLAVE: Airbnb; Alojamientos turísticos; Turistificación; Economía colaborativa; Donostia-San Sebastián

Airbnb in Donostia-San Sebastián: a sharing economy model?

ABSTRACT: Airbnb has provided a disruptive innovation for the hotel sector and is promoting an increase in tourist arrivals in some cities. Donostia/San Sebastian is not unaware of this phenomenon and, thus, because of the proliferation of tourist accommodations in the last years, a variety of social and economic actors are drawing attention to this fact and demanding a wider control and regulation of this kind of services. Its defenders frame this phenomenon within the new model of sharing economy. However, based on statistical and geospatial analysis, our research suggests that this new type of platform would not comply with the premises of sharing economy, but rather a highly professionalized offer, particularly affecting central areas of the city, which could contribute to promoting a process of tourist gentrification.

KEYWORDS: Airbnb; Tourist accommodation; Touristification; Sharing economy; Donostia-San Sebastián.

Recibido: 14.10.2019; Revisado: 31.01.2020

Correo electrónico: itziar.aguado@ehu.eus; Nº ORCID: https://orcid.org/0000-0003-2166-065X;

Correo electrónico: josudc3@gmail.com; Nº ORCID: https://orcid.org/0000-0001-8195-2561

Los autores agradecen los comentarios y sugerencias realizados por los evaluadores anónimos, que han contribuido a mejorar y enriquecer el manuscrito original

1. Introducción

Debido a la relevancia que podía suponer el turismo para la economía local, se consideraba que el desarrollo de la actividad turística en las ciudades debía ser promovida por los gobiernos locales. El turismo urbano promueve la actividad económica, genera empleo, favorece la revitalización y rehabilitación de ciertos espacios degradados, etc. Sin embargo, una intensificación del turismo puede llevar asociados problemas sociales y económicos importantes, entre otros, pérdida de espacios de convivencia, reorientación del comercio minorista para cubrir la demanda de los turistas, banalización de los espacios públicos, incremento de precios en el mercado inmobiliario, etc. (Murray, 2014; Lambea Llop, 2016).

Además, son los centros históricos quienes se ven especialmente afectados, contribuyendo a la pérdida de identidad cultural de las ciudades. Estas áreas se transforman al gusto del turista, mientras que el pequeño comercio tradicional y los residentes poco a poco son expulsados, llegándose a producir lo que se denomina un proceso de gentrificación turística (Vives Miró, 2011; Gant, 2016; Minoia, 2017). En este contexto, el turista o visitante pasa de ser un actor que genera beneficios económicos a un agente capaz de moldear el espacio urbano y adaptarlo a sus necesidades y deseos. Ello se traduce en una transformación radical del paisaje urbano y, con frecuencia, también lleva a una situación insostenible desde el punto de vista de la convivencia entre visitantes y población local, que hace revivir el debate sobre el modelo turístico que se está implantando en las ciudades y sus potenciales impactos (Andereck & al., 2005; Mason, 2015).

Uno de los culpables de esta masificación puede ser la oferta de los alojamientos turísticos particulares, que sin llegar a ser un fenómeno nuevo se ha visto exponencialmente incrementado debido a la difusión de Internet y el acceso generalizado a las nuevas tecnologías y a las plataformas peer-to-peer (Herrero, 2017; Guttentag, 2015). Por ello, Airbnb, empresa fundada en 2008 en San Francisco y líder indiscutible en su sector, se ha convertido en un fenómeno de creciente popularidad conocido por su contribución al nuevo paradigma económico de la economía colaborativa. De forma paralela, muchos ciudadanos han empezado a denunciar los efectos adversos que el incremento de este tipo de alojamientos está generando en sus barrios (aumento del precio de los alquileres, incremento del coste de la vida, suciedad, disturbios e incremento de la inseguridad, masificación de los servicios públicos, expulsión de los residentes, etc.) y, en consecuencia, exigen a las administraciones un mayor control y regulación de este tipo de alojamientos (Cabrerizo & al., 2016; Gurran & Phibbs, 2017; Gil & Sequera, 2018).

Este trabajo analiza las consecuencias que la aparición y el exponencial incremento del fenómeno Airbnb está ocasionando en la ciudad de Donostia-San Sebastián. El atractivo del tema se debe a que, en los últimos años, se está incrementando la polémica en torno al aumento masivo del número de turistas en los centros urbanos, que ocasiona molestias a los residentes, pero que también conlleva impactos socioeconómicos importantes (Quattrone & al., 2016). Además, el caso particular de Donostia-San Sebastián resulta de especial interés, debido al hecho de que, a pesar de que la actividad turística esté profundamente arraigada en la ciudad, el crecimiento de visitantes en los últimos años está provocando que surjan movimientos relacionados con la turismofobia y el rechazo a este tipo de oferta alternativa de alojamiento (Fuster-Márquez & Gregori-Signes, 2019; Huete Nieves & Mantecón Terán, 2018; Milano, 2018). Todo ello ha llevado a que el Ayuntamiento haya aprobado recientemente una regulación relativa a los alojamientos turísticos donde se ha desarrollado una normativa específica para las áreas de la ciudad más afectadas (Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián, 2018).

Principalmente nos interesará observar dónde se localizan los pisos turísticos ofertados, quiénes son los principales agentes implicados en la oferta turística y cuál es el perfil de los visitantes. Derivado de todo esto, intentaremos identificar cuáles son los potenciales impactos del modelo Airbnb, tanto en el mercado de vivienda local, como sobre el resto de oferta hotelera. Con este análisis, pretendemos responder a la siguiente pregunta de investigación: ¿puede la plataforma Airbnb ubicarse dentro de un modelo de negocio enmarcado en la economía colaborativa en el caso de Donostia-San Sebastián? o, por el contrario, ¿se trata de una oferta comercial que entra en competencia directa con el sector hotelero tradicional?

Como se ha señalado, la metodología utilizada se centra en un estudio de caso de una ciudad con una fuerte tradición turística y que lidera la actividad turística en Euskadi (Donostia San Sebastián Turismoa, 2018). Para ello, se ha realizado un barrido documental para establecer el marco teórico relacionado con el fenómeno Airbnb y las potenciales repercusiones que este modelo de negocio puede ocasionar en el turismo urbano. También, se ha revisado la documentación científica, institucional y estadística relativa a la actividad turística en la ciudad de Donostia-San Sebastián para enmarcar el contexto histórico y territorial del área de estudio. En tercer lugar, se ha procedido con un análisis estadístico con objeto de medir y valorar el impacto que los alojamientos turísticos ofertados por la plataforma Airbnb están ejerciendo en la oferta turística de la ciudad. Por último, para una mejor visualización de la información, se ha procedido a cartografiar mediante el software Arcgis la localización de los alojamientos turísticos.

En consecuencia, lo que resta del trabajo se organiza del siguiente modo. En primer lugar, se presenta el área de estudio, destacando cuál ha sido su trayectoria turística y los principales recursos turísticos de la ciudad que le llevan a ser uno de los centros turísticos de más renombre dentro de Europa. A continuación, se introduce la plataforma Airbnb enmarcándola dentro de un modelo de negocio de economía colaborativa, aunque suscitando la duda sobre su real identificación con el mismo. En tercer lugar, se presentan los datos del análisis estadístico y cartográfico, para proceder después con una discusión de los resultados. Por último, se introducen las conclusiones derivadas de dichos resultados, que nos permiten contrastarlo con resultados similares de investigaciones desarrolladas para otras ciudades.

2. Donostia-San Sebastián: centro de excelencia turística

En un paisaje privilegiado, bañada por las aguas del Mar Cantábrico y rodeada de montañas, se localiza la ciudad de Donostia-San Sebastián (ver Fig. 1). La capital guipuzcoana, con una población de 181.656 habitantes (Eustat, 2020), es uno de los mayores destinos turísticos urbanos nacionales con una afluencia turística en torno al millón y medio de visitantes (García-Hernández & al., 2017). De gran tradición turística, nos podemos remontar al siglo XIX para encontrar los acontecimientos históricos que dieron esplendor a la ciudad y la convirtieron en un importante foco turístico. El incendio y destrucción de la ciudad por parte del ejército napoleónico en 1813, dejó un lienzo en blanco que permitió que la ciudad fuese reconstruida al gusto de las clases burguesas. Además, las autoridades de la época conocían bien las demandas de los turistas e hicieron un esfuerzo importante y continuo, que dio como resultado el modelo urbano de la ciudad actual (Fernández Cuesta, 2012). La construcción en 1864 de la red ferroviaria Madrid-Irún constituyó otro factor importante en el incremento de la afluencia turística (Larrinaga & Pastoriza, 2009).

En esta época, la ciudad también experimentó un gran desarrollo gracias a su elección como lugar de veraneo, primero, por parte de Isabel II, que la colocó en la escena internacional y, posteriormente, por la reina María Cristina, que le daría el auge definitivo. La presencia de miembros de la Corte Real atrajo a muchos visitantes de la aristocracia y élites europeas y nacionales (Walton & Smith, 1996), lo que conllevó una metamorfosis de la propia morfología de la ciudad, con la construcción de hoteles y otros edificios destinados a la actividad turística, así como la transformación del tejido comercial para adaptarlo a las nuevas demandas (Valero, 1994; Fernández Cuesta, 2012). Desde entonces, la ciudad ha sufrido una transformación y el turismo ha jugado un papel importante en su crecimiento, dando forma al paisaje urbano ordenado y afianzando, debido a la popularidad del turismo de playa, el carácter de ciudad-balneario que representa a la ciudad (Cirer-Costa, 2014).

Sus emblemáticas playas, con la Playa de la Concha como símbolo de la ciudad, junto con su patrimonio arquitectónico, su gastronomía y diversos eventos culturales de fama internacional materializan los principales recursos turísticos que permiten el incesante incremento de turistas año tras año. Además, cuenta con una amplia oferta de alojamiento que prácticamente alcanza las 6.500 plazas, repartidas en diferentes tipos de establecimientos hoteleros1. No obstante, es una oferta en cierto grado algo elitista, ya que presenta las tarifas más altas de la Comunidad Autónoma del País Vasco (CAPV) si atendemos al último dato publicado referente al indicador ADR (Tarifa media mensual), que para el conjunto de la CAPV se situaba en 80,5 euros, mientras que para la ciudad de Donostia-San Sebastián se situaba en 105,65 euros, muy por encima de los valores presentados por las otras dos capitales vascas -Vitoria, con 61,71 euros y Bilbao, con 89,19 euros- (Eustat, 2019a). A pesar de los precios superiores y de la amplia oferta de alojamiento, presenta un alto nivel de ocupación, con un grado de ocupación 8 puntos superior al presentado por el conjunto de CAPV (56,5 frente a 48,5).

Pero el flujo turístico no se reparte de forma homogénea por la ciudad. De los diecisiete barrios que constituyen la ciudad (Aiete, Altza, Amara Berri, Antiguo, Ategorrieta-Ulia, Añorga, Centro, Egia, Gros, Ibaeta, Igeldo, Intxaurrondo, Landarbaso, Loiola, Martutene, Miracruz-Bidebieta, Miramon-Zorroaga y Zubieta), con sus marcadas diferencias sociodemográficas y rasgos morfológicos propios, el barrio más afectado sería el barrio de Centro, que incluye la Parte Vieja, los ensanches del siglo XIX o la primera línea de Miraconcha (Fernández Vicente, 2018). Esta creciente masificación ha llevado a que surjan movimientos ciudadanos de resistencia al fenómeno de la turistificación, especialmente en la Parte Vieja donostiarra (García-Hernández & al., 2017; Huete Nieves & Mantecón Terán, 2018; Jover & al., 2018). Por ello, nos interesa ver qué efecto puede tener el auge de Airbnb en los procesos de turistificación en la ciudad. Con este objetivo, a continuación, desgranaremos las claves de Airbnb, para, después, adentrarnos en el análisis de nuestro caso de estudio.

3. Airbnb: ¿Economía colaborativa o Inversión especulativa?

El desarrollo de las tecnologías de la información, que reducen los costes de las transacciones y posibilitan el encuentro entre consumidores y proveedores (Schor, 2016), junto con el cambio del comportamiento de los usuarios (Jarne, 2016) están impulsando un nuevo modelo económico que lleva a que la economía colaborativa se introduzca paulatinamente en nuestro día a día (Zervas & al., 2017; Herrero, 2017). Este nuevo paradigma económico cuestiona el modelo de producción tradicional, provoca cambios en los comportamientos de la población y favorece, en cierto modo, la economía informal, multiplicando las formas de intercambio de bienes y servicios entre particulares (Vila, 2016).

A pesar de la difusión de este modelo económico, no existe un consenso generalizado a la hora de definir la economía colaborativa. La principal dificultad radica en la diversidad de modelos de negocio que se ubican dentro de la misma. Esto origina que aparezcan denominaciones dispares para actividades económicas surgidas como resultado del crecimiento espectacular que han tenido las tecnologías de la información y la comunicación. Nos encontramos con términos similares al de economía colaborativa, como serían economía compartida, consumo colaborativo, economía de los pares, economía de las plataformas, etc. Sin querer aquí profundizar en esta discusión, que ya ha sido abordado en la literatura (Frenken & Schor, 2016; Rodríguez-Antón & al., 2016; González & Rodríguez, 2019), sí consideramos fundamental subrayar las características que identifican a la economía colaborativa.

En este sentido, según Gerwe & Silva (2018), cuatro serían las características fundamentales: que exista una plataforma en línea que facilite las transacciones, que la transacción se produzca entre pares, que la transacción permita la puesta en valor de un activo infrautilizado y que el uso de ese servicio o recurso sea temporal. Estas características llevan a que algunos autores (Leisman & al., 2013; Sundararajan, 2014) consideren que este modelo podría contribuir a una mayor sostenibilidad al priorizar el uso frente a la propiedad de los activos, lo que permitiría mayor eficiencia y ahorro de recursos naturales. Otros autores (Ivanova, 2015; Rodríguez-Antón & al., 2016) inciden en la importancia de compartir activos que se encuentran infrautilizados, lo que redundará también en un mayor beneficio ambiental, social y económico.

Sin embargo, cuando se quiere catalogar si una actividad económica se sitúa dentro de la economía colaborativa, los límites parecen desdibujarse. Hay autores que enfatizan que, si se produce un intercambio económico, no se podría estar hablando de economía colaborativa (Belk, 2014). Otros, en cambio, consideran que puede haber intercambio económico o compartición de costes y seguir siendo economía colaborativa (Frenken, 2017).

Así, encontramos que, por un lado, los tipos de transacciones y los tipos de activos ofertados son dos variables que nos pueden permitir discernir si una organización pertenece a la economía colaborativa, ya que las posibles combinaciones tendrán implicaciones directas en los consumidores, los proveedores y las plataformas (Gerwe & Silva, 2018). Por otro lado, el hecho de que dicha actividad tenga un interés lucrativo o un interés social nos pueden permitir también establecer diferentes tipologías de plataformas. En base al interés que predomine, Bulchand-Gidumal & Melián-González (2018) distinguen un amplio espectro de plataformas que pueden ir desde modelos de negocio como Peerby o Fairmondo, con un propósito social, a otros modelos como Airbnb o Uber, en los que prima el ánimo de lucro. En posiciones intermedias, encontraríamos plataformas como Wikipedia o Couchsurfing, en las que lo que prevalece es el interés por compartir, otras como NightSwapping en donde el foco se pone en la existencia de un trueque, y otras como Blablacar cuyo objetivo es compartir costes.

A la vista de estos ejemplos, vemos que el sector turístico no es ajeno a estas transformaciones y la economía colaborativa ha irrumpido con fuerza, emergiendo nuevos modelos de negocio como el propuesto por Airbnb y otras plataformas similares. Y de hecho, estas plataformas están suponiendo una de las transformaciones más disruptiva a las que se enfrenta el sector (Guttentag, 2015; Moreno-Izquierdo & al., 2016), ya que son los propios particulares quienes ofertan sus viviendas para alojamiento turístico en una relación peer-to-peer con los consumidores (Abdar & Yen, 2017; Moreno-Izquierdo & al., 2016). Entran, por tanto, en competencia con la oferta hotelera tradicional, a quienes les puede suponer un coste importante en términos de reducción de puestos de trabajo, de ingresos por pernoctación o del número de clientes, entre otros. Esto está obligando a los hoteles y a otros tipos de alojamientos hosteleros tradicionales a afrontar nuevos retos en su gestión y, por ello, con frecuencia, se presentan como los principales opositores a este nuevo tipo de oferta, acusándoles de competencia desleal (EY España, 2015; Lehr, 2015).

En cuanto a la oferta de alojamientos de la plataforma Airbnb, la propia empresa plantea como objetivo generar una oferta turística complementaria en áreas de la ciudad donde no existan suficientes plazas hoteleras, contribuyendo a distribuir la afluencia turística a otros barrios periféricos de la ciudad y promoviendo experiencias de turismo alternativas a las tradicionales (Arias Sans & Quaglieri, 2016; Wang & Nicolau, 2017). No obstante, diversos estudios (EY España, 2015; Moreno-Izquierdo & al., 2016; Oskam & Boswijk, 2016; Gutiérrez & al., 2017; Wachsmuth & Weisler, 2018; Sheppard & Udell, 2016) han señalado que un alto porcentaje de los alojamientos turísticos ofertados por la plataforma Airbnb se concentran en las áreas centrales. También se expone como ventaja comparativa que realiza una oferta más amplia y diversa de alojamientos a precios más bajos que la oferta tradicional (Mayr & Zins, 2009), al tiempo que supone una fuente de ingresos adicional para los propietarios que ofertan sus viviendas (Botsman & Rogers, 2010).

Pero, no solamente se han de considerar las variables económicas cuando se analiza este fenómeno, también los factores sociales y humanos son claramente explicativos del auge de este fenómeno. Diversos estudios (Russo & Quaglieri, 2014; Stors & Kagermeier, 2015; Paulauskaite & al., 2017) concluyen que los aspectos económicos no son los factores más decisivos a la hora de optar por este tipo de alojamiento, sino que poder vivir experiencias más próximas a las vivencias de la población local (“like a local”) es un motivo incluso más relevante que el ahorro en gastos de alojamiento. Bajo este enfoque, se podría enmarcar dentro de un modelo de economía colaborativa al proponer una alternativa de alojamiento que favorece, en cierta medida, la democratización turística.

Frente a esto, otros estudios consideran que la razón principal para elegir la plataforma, tanto por los usuarios (Guttentag, 2015; Balck & Cracau, 2015), como por los propietarios (Stors & Kagermeier, 2015), es económica. De hecho, en cuanto a su contribución a reducir los precios de alojamiento para sus usuarios, diversos estudios (EY España, 2015; Moreno-Izquierdo & al., 2016; Oskam & Boswijk, 2016) demuestran que tal reducción de gasto no es muy significativa y que, sin embargo, el gasto del usuario de esta plataforma en otros servicios turísticos, como pueden ser restauración, comercio minorista y espectáculos, se ven reducidos en gran medida. Igualmente, el porcentaje de empleo creado es muy inferior al creado por el hospedaje tradicional. Esto nos lleva a plantearnos si la actividad económica generada por Airbnb es de suma positiva, con una estrategia win-win, o si, simplemente, estamos siendo testigos de un proceso redistributivo de la renta, donde parte de los ingresos del sector hostelero están siendo transferidos a los particulares y agentes que participan en este tipo de plataformas (Wachsmuth & Weisler, 2018).

Por tanto, a pesar de la popularidad que está adquiriendo este modelo de negocio entre los consumidores, su crecimiento exponencial no está exento de polémica en lo referente a las consecuencias legales y a los impactos socioeconómicos de este nuevo modelo de negocio (Arias Sans & Quaglieri, 2016). Airbnb, en calidad de empresa líder del sector, es también receptor de numerosas críticas por los impactos negativos que puede generar en la economía local, en el mercado inmobiliario y en la calidad de vida de los propios residentes (Gurran, 2018; Gil & Sequera, 2018; Yrigoy, 2017). También, en barrios donde prolifera la oferta de viviendas de esta plataforma, se puede observar un incremento de los precios de las viviendas, que expulsa a los residentes de estas áreas más turísticas (Garcia-Ayllon, 2018).

Todo ello lleva a que surjan movimientos populares que se oponen al uso de esta plataforma, argumentando que tiene repercusiones negativas en los precios de las viviendas, en la convivencia, o que, incluso, motiva un desplazamiento de la población tradicional en lo que podríamos considerar un proceso de gentrificación turística (Wachsmuth & Weisler, 2018; Sheppard & Udell, 2016; Nofre & al., 2018). Profundizando en esta última idea, cabe destacar que la gentrificación turística provocada por la plataforma Airbnb presenta un carácter menos institucional que otros procesos de gentrificación y no está basada en una fuerte intervención público-privado, sino que viene causada por una disrupción tecnológica y una laxa intervención pública (Yrigoy, 2017). Por ello, numerosas ciudades (San Francisco, Nueva York, Berlín, Bruselas, Barcelona, Paris, etc.) han comenzado a regular este fenómeno con objeto de establecer las reglas del juego y evitar sus consecuencias negativas (Interian, 2016; Nieuwland & van Melik, 2018; Gurran & Phibbs, 2017).

Otra de las críticas va dirigida a que son los grandes operadores quienes controlan la oferta de alojamientos turísticos dentro de la plataforma y que, por tanto, no se ajusta al modelo de economía colaborativa (Gil & Sequera, 2018; Sanz Gómez, 2017). De hecho, tal y como sugieren diversos autores (Aledo & al., 2017; Slee, 2016) existe un fuerte componente de negocio profesionalizado dentro de Airbnb y con frecuencia, unas pocas empresas se aprovechan de este modelo de negocio para obtener importantes beneficios económicos, incluso en ocasiones aprovechándose de la facilidad para eludir el pago de impuestos. Sin embargo, también algunos estudios han demostrado que en determinadas zonas urbanas son los pequeños actores los que predominan (Yrigoy, 2017) e incluso, que puede servir para poner en valor el alto volumen de viviendas vacías o desocupadas (Aledo & al., 2017). En el siguiente apartado, intentaremos contrastar todos estos supuestos para el caso de Donostia-San Sebastián.

4. Airbnb en Donostia-San Sebastián: ¿crecimiento imparable?

Entre los objetivos principales de Airbnb, se encuentra el de equilibrar la oferta de alojamiento entre las distintas zonas de las ciudades en las que está presente. En el caso de Donostia-San Sebastián, una rápida visualización de la localización de los alojamientos (ver Fig. 2) nos lleva a determinar que no se cumple esa situación de equilibrio. Mientras que en los barrios centrales la oferta es muy abundante, conforme nos alejamos de esta área central, se reduce significativamente la oferta de alojamientos. Aun así, existe oferta en todos los barrios de la ciudad a excepción de Landarbaso, barrio de muy escasa población formado por unos pocos caseríos dispersos. Esta distribución es muestra de la difusión de este fenómeno y la facilidad de alcanzar barrios no turísticos gracias a su modelo de intercambio entre pares.

Si nos centramos en un análisis barrial (ver Fig. 3), existe una distancia significativa entre la cantidad de alojamientos ofertados en el área central y el resto de los barrios. En el Centro, se concentran más de 40% de los alojamientos. A una escasa distancia se encuentra el barrio de Gros, con prácticamente el 19% de la oferta. Por tanto, nos encontramos muy lejos de lo afirmado por Airbnb para el caso concreto de Donostia, ya que solamente dos barrios aglutinan más de la mitad de la oferta de viviendas. De todas formas, no hay que obviar el hecho de que estos dos barrios son bastante populosos y con una alta densidad de viviendas.

No obstante, si nos fijamos en los porcentajes que representan los alojamientos ofertados en Airbnb respecto al total de viviendas por barrios (ver Fig. 4), aunque los barrios Centro y Gros siguen manteniéndose entre los barrios más afectados, Ategorrieta-Ulia, Igeldo y Miramon-Zorroaga se colocan también en el grupo de barrios con una alta oferta relativa de alojamientos. Siendo tres barrios que comparten localizaciones periféricas y se sitúan bastante alejados del Centro, la explicación puede encontrarse en la propia morfología de estos barrios, que están construidos a modo de distritos residenciales con baja densidad de vivienda, escaso tejido comercial y donde predomina la vivienda unifamiliar. Por otra parte, en el barrio de Amara Berri, que es el barrio que aglutina el mayor porcentaje de vivienda de la ciudad (15,8% de las viviendas de Donostia-San Sebastián), la oferta de alojamientos de Airbnb respecto al total de viviendas apenas alcanza un 0,6%. Esto nos lleva a destacar la relevancia de una localización céntrica y el carácter turístico de los barrios como factor de atracción de usuarios de la plataforma.

Por otro lado, para entender la situación actual, es importante analizar la evolución que el fenómeno ha tenido en la ciudad. Los primeros datos disponibles son de abril de 2016 y los últimos analizados en nuestra investigación, de marzo de 2019. Como se puede observar en el gráfico (ver Fig. 5a), la oferta presenta una gran estacionalidad. En el periodo considerado, se ha producido un incremento del número de alojamientos ofertados, pero también existen fuertes oscilaciones según la época del año. Así, se distingue claramente que son los meses estivales los que reiteradamente presentan valores máximos, mientras que se repite para todos los años que el mínimo anual se sitúa en el mes de febrero.

Es interesante también observar el incesante crecimiento que ha tenido lugar desde 2016 hasta mediados de 2018. A partir de entonces, se observa una ralentización e incluso un descenso en el número de alojamientos ofertados. La causa más probable que explique este estancamiento es la aprobación el 26 de marzo de 2018, por parte del Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián, de una nueva ordenanza reguladora de la oferta de viviendas de uso turístico (Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián, 2018). Dicha ordenanza distingue dos tipos de alquileres turísticos (Viviendas urbanísticas para uso turístico y Alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico). Asimismo, se definen tres zonas diferentes y se impone en cada una de estas zonas condiciones específicas. De este modo, en la zona más céntrica, considerada como zona saturada, se prohíbe la nueva oferta tanto para uso urbanístico de vivienda turística como para alquiler de habitaciones para uso turístico en vivienda habitual. No obstante, los inmuebles que ya contaban con autorización antes de la entrada en vigor de la ordenanza municipal no se deberían ver afectados por ello, por lo que esta limitación no explica la reducción. Sin embargo, en la ordenanzatambién se impusieron una serie de condiciones restrictivas en cuanto al número de espacios di ferenciados dentro de la vivienda, la superficie mínima, superficie máxima destinada a viviendas turísticas dentro de edificios multifamiliares, obligación de estar empadronado cuando la modalidad de alojamiento sea la de habitaciones en alquiler de uso turístico, etc., que ha podido contribuir a expulsar a los propietarios que no cumplían dichas condiciones del listado de pisos ofertados.

Respecto a la ocupación, esta también fluctúa a lo largo del año, aunque, al igual que con la oferta, se da una alta estacionalidad que coincide con una mayor afluencia en los meses veraniegos. También se puede apreciar (ver Fig. 5b) que existe una tendencia alcista en la ocupación, habiéndose alcanzado el máximo de ocupación en agosto de 2018 con un 87% de los alojamientos ofertados ocupados. Esta mejora en la ocupación puede ser un indicador de la alta confiabilidad que genera este tipo de alojamientos gracias a la evaluación directa de los alojamientos por parte de los usuarios que ayuda a reducir la percepción de riesgo (Díaz Armas & al., 2014).

En la literatura se argumenta que una de las principales razones para participar en la plataforma por parte de los usuarios y causa del continuo incremento en la oferta de alojamientos turísticos, son los ingresos estimados (Oskam & Boswijk, 2016). El alojamiento turístico ofrece una cantidad de ingresos superior al alquiler tradicional y, además, flexibiliza la fijación del precio de alquiler en función de la demanda existente, pudiendo establecerse precios diferentes para cada época del año y aprovechando la estacionalidad de los flujos turísticos. Hemos querido comparar la evolución en los ingresos de alquiler turístico y, tal y como se puede observar en el gráfico (ver Fig. 5c), los ingresos presentan una estacionalidad muy marcada, presentando en los meses de verano los valores máximos y los mínimos en los meses de invierno. Si bien es cierto, como acabamos de señalar, que existen fluctuaciones destacables a lo largo del año, todavía es más significativo analizar la tendencia de los últimos años. En 2016, los máximos se obtuvieron en agosto con una media de 2.731 €. Dos años más tarde, en agosto de 2018, los ingresos medios se situaron en 4.344 €, lo que supone una tasa de crecimiento del 59% respecto a agosto de 2016 y si consideraríamos el mínimo absoluto, que tuvo lugar en diciembre de 2017, un incremento del 125%. Si atendemos a los ingresos anuales para el periodo 2017/2018, en el caso de alquiler de vivienda completa, se han incrementado en un 30,37%, mientras que, en el caso de alquiler de habitación privada, el incremento ha sido de un 21,15%.

En cuanto a la localización de la oferta, una de las ideas que defiende Airbnb es que permite equilibrar la oferta de alojamiento en aquellas áreas a los que no llega la oferta hotelera tradicional. En este sentido, es cierto que en los barrios periféricos no se localizan hoteles y Airbnb está contribuyendo a generar nueva oferta en ellos. Sin embargo, los barrios que presentan mayor concentración de alojamientos turísticos, por lo general, son también aquellos donde se da mayor afluencia turística. Así lo demuestran los gráficos de dispersión (ver Fig. 6), donde se aprecia una fuerte correlación entre la oferta de alojamientos de Airbnb y la presencia de hoteles y pensiones, con unos coeficientes de correlación de 0,78 y 0,972, respectivamente. Especialmente, esta concentración se da en el área central, y, en concreto, en la Parte Vieja, lo que provoca un incremento en el nivel de presión turística que se ve acompañado de una creciente resistencia social (García Hernández & al., 2017).

Un factor que puede influir en la mayor concentración existente en algunos barrios es la presencia de segunda residencia en la ciudad. Aunque, como hemos indicado anteriormente, existe una cantidad significativa de alojamientos que se podría relacionar con la oferta de vivienda principal en periodos de infrautilización, la oferta de viviendas en alquiler dentro de la plataforma se ve muy influida por la existencia de vivienda secundaria (coeficiente de correlación de 0,943). Así, en los barrios en los que existe un mayor volumen de segunda residencia, se oferta una mayor cantidad de vivienda turística. Esta tendencia es bastante evidente en barrios como Centro, Gros, Igueldo o el Antiguo, que disponen de una alta oferta de viviendas en Airbnb y también destacan por un alto porcentaje de segunda vivienda. Sin embargo, esta correlación es mucho más débil en barrios como Altza, Zubieta o Amara Berri, ya que, a pesar de que la segunda residencia tiene un peso importante, la oferta de Airbnb es relativamente pequeña. Del mismo modo, la vivienda vacía presenta una relación directa con la oferta de Airbnb (con un coeficiente de correlación de 0,852). En cambio, no podemos afirmar que la mayor oferta de Airbnb tenga una relación directa con la mayor o menor presencia de viviendas de protección oficial. En este sentido, parece observarse que, en los barrios donde predomina la vivienda protegida (Martutene, Amara Berri, Intxaurrondo o Egia), la oferta de alojamientos Airbnb es muy limitada. Sin embargo, aunque se percibe una correlación negativa, es decir, a mayor presencia de vivienda protegida, menor presencia de alojamientos Airbnb, los resultados no son concluyentes (nivel de significación inferior al 5%).

Tras analizar la localización de la oferta de alojamientos, su evolución y cuáles son los factores que pueden incidir en la mayor o menor oferta de alojamientos Airbnb, se hace preciso profundizar en las características de dicha oferta. Al fin y al cabo, aunque el volumen total de alojamientos ofertados puede ser importante, más relevante es aún el tipo de uso que se hace de dichos alojamientos. Como hemos señalado, si el modelo principal de oferta se basase en el alquiler temporal u ocasional de la vivienda (por ejemplo, en periodos vacacionales cuando la vivienda habitual está en desuso), se podría considerar que estamos ante un modelo de economía colaborativa. Por el contrario, si el modelo está basado principalmente en oferta realizada durante todo el año, por parte de empresas o profesionales del mercado inmobiliario, nos estaríamos alejando de un modelo de economía colaborativa, con el consiguiente peligro de que se produzca un proceso de turistificación y las consecuencias inherentes que ello puede tener sobre la calidad de vida de los residentes.

En lo referente a la modalidad de hospedaje, podemos clasificar la oferta en función de las tres modalidades de alquiler existente: vivienda completa, habitaciones privadas o habitaciones compartidas. En el caso de Donostia-San Sebastián (ver Fig. 7), destaca la oferta de alquiler íntegro de vivienda, representando un porcentaje del 72%. Por su parte, las habitaciones privadas supondrían el 27,63% y, en cambio, las habitaciones compartidas apenas tendrían representación, con un 0,35% sobre el total. En este sentido,podríamos considerar que el alquiler de habitaciones, tanto privadas como compartidas, no provocan procesos de turistificación, pero que el alquiler íntegro de viviendas sí podría resultar un factor que contribuya a la turistificación.