4. Resultados

4.1. Diagnosis general

Sobre la estructura y coyuntura residencial Las personas entrevistadas creen que el grueso del sector de la promoción y la construcción, salvo algunas excepciones, está poco concienciado sobre la importancia de promover EEE más allá de los límites normativos. Incluso en algunas promociones “altamente eficientes”, la incorporación en el pliego de condiciones de requerimientos sobre EE desanima a algunos profesionales a participar en la licitación de las obras. Por su parte, el “boom inmobiliario” nada ha ayudado a posicionar la EE como un atributo relevante, puesto que en él se vendía y alquilaba cualquier tipo de vivienda independientemente de su calidad. Mientras que la obligatoriedad de contar con un EPC en la práctica totalidad de los inmuebles sujetos a transacción inmobiliaria apareció en el cenit de la crisis inmobiliaria en donde el interés estaba puesto en otros frentes.

Sobre la comunicación de los EPC y su inclusión en la publicidad inmobiliaria

No se percibe que haya habido una campaña de información ni concienciación dirigida a la demanda finalista sobre los beneficios que supone la EE. Tampoco sobre lo que son los EPC, lo que miden y cómo lo hacen. Aunque, como se discute más adelante, el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) y otras Administraciones han hecho esfuerzos en este sentido. Los usuarios finales confunden el EPC con la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE), quizá por su igual duración (e inclusión del segundo en el primero a partir de la Ley 8/2013), inclusive entidades certificadoras como GBCe han llegado a recibir peticiones de EPC, de forma que existe una confusión sobre las diferencias entre los diferentes “certificados verdes”.

Por otra parte, las unidades en las que se expresan las repercusiones económicas y ambientales son ininteligibles para la ciudadanía en general e incluso para algunos profesionales del sector inmobiliario. Esto impide que las personas sepan lo que se pueden ahorrar en euros dando invisibilidad a “la hipoteca energética” (sector de la certificación energética –CE–). Asimismo, los anexos de los EPC sobre las mejoras a introducir en la vivienda suelen ser confusos e incompletos, al no incluir un análisis coste-beneficio riguroso sobre su efectividad.

Por otra parte, existe un flagrante incumplimiento de la publicitación de los EPC, principalmente en el mercado secundario y de alquiler. Incluso se llegan a formalizar transacciones en donde la demanda se declara enterada del EPC sin haberlo visto. En algunas transacciones, sin intermediación, las compraventas no se pueden perfeccionar porque las partes llegan al notario sin el certificado. En algunos casos el EPC se encarga después de haber fijado el precio, simplemente para cumplir con el requisito. Aunque también hay agentes inmobiliarios que no publicitan inmuebles sin su obligatorio EPC.

El argumento de los costes evitados no resulta convincente

La mayoría de los entrevistados opina que, por razones climáticas (refiriéndose naturalmente a las zonas climáticas menos extremosas del país), socioculturales (p.ej. hacer vida fuera de la vivienda) y de incertidumbre en la recuperación de inversiones (i.e. obsolescencia tecnológica⁹), el argumento del posible ahorro en la factura energética resulta poco convincente para los usuarios residenciales. Además, el ahorro, por importante que sea, resulta miniaturizado frente al alto precio de los inmuebles. En el caso de la población en situación de pobreza energética una mejora de la EE derivada, por ejemplo, de una mejor envolvente, incide en el confort, pero no así en el ahorro porque la calefacción es inasequible. Lo que abona a la consolidación de una “pobreza energética oculta” en detrimento del confort y de la salud de la población con menor renta.

Desconfianza percibida por algunos profesionales

Algunos profesionales no aprecian que los EPC sean suficientemente veraces. Entre otras cosas, porque parten de simulaciones y no de mediciones, luego no tienen en cuenta la incidencia de los hábitos. Aunque, otros opinan que las divergencias entre las simulaciones y las mediciones son marginales. Por otra parte, los profesionales habituados a trabajar con otros certificados critican que los EPC basen su clasificación fundamentalmente en las emisiones de CO₂, lo que no garantiza se tenga en cuenta el consumo energético de forma preferente. Cuestión que ya había sido señalada por Rúa & López-Mesa (2012). Asimismo, señalan que las herramientas de certificación presentan limitaciones en el caso de grandes promociones.

“A la hora de hacer la simulación EPC pueden dejarse [en algunos programas de certificación] los valores por defecto sin que haya una inspección que verifique la veracidad de los datos.” (CE)

Por otra parte, está el bajo coste de la certificación que resulta insuficiente para realizar un estudio riguroso sobre los factores que inciden en la EE. Algunos entrevistados han llegado a sugerir que, en ciertos casos, los EPC se hacen sin visitar la vivienda ¡Usando fotos y formularios rellanados por los propios clientes! Si bien cabe recordar que en algunas transposiciones de la DEEE de otros Estados no es obligatoria la visita del certificador (Arcipowska & al., 2014).

“La realización del EPC de dudosa calidad ha dado una imagen de pésima profesionalidad desprestigiando al sector.” (CE). “La alta oferta de profesionales, bajo una normativa que daba cabida a muchos tipos de profesionales, hizo que el precio del EPC cayera con fuerza […]. Actualmente muchos profesionales han dejado de realizarlos porque la recuperación del mercado ha conllevado un mayor volumen de trabajos mejor renumerados.” (CE).

No cabe olvidar que la caída de los honorarios se ha producido en el escenario de la certificación masiva de los activos bancarios y, además, es reflejo del escaso valor que la sociedad le da a este documento. Sin embargo, la falta de confianza en los EPC traspasa las fronteras españolas puesto que existe “una preocupación por parte de los inversores internacionales en la precisión, control y supervisión de los EPC, y se considera que no son un instrumento suficientemente robusto para apoyar decisiones de inversión como las relacionadas con las hipotecas basadas en la EE”. (sector financiero –FI-). Todo junto ha propiciado que “el mercado de los EPC se haya destruido antes de llegar a existir” (CE).

Desinformación sobre las implicaciones de la EE en el mercado inmobiliario

En las valoraciones residenciales no se toma en cuenta la clase energética porque no hay certeza que afecte al valor. En la valoración por capitalización de rentas no es sencillo tener en cuenta la EE porque las unidades de consumo que usan los EPC no facilitan su traslación al flujo de caja.

“Si los EPC plasmasen claramente esta información habría una incidencia clara sobre el resultado de la valoración.”-(sector de otros profesionales técnicos –OT-)

Según nuestros entrevistados, existe un pequeño segmento de agentes inmobiliarios y promotores que sí estaría interesado en promover EEE; sin embargo, algunos apuntan que dichos agentes no tienen herramientas suficientes para medir el riesgo. Es decir, desconocen si la mayor inversión se compensará con una mejor comercialización (i.e. precios mayores y/o ventas más rápidas). Otro de los limitantes es la ausencia, en España, con contadas excepciones como la Hipoteca Triodos, de financiación de vivienda habitual que vincule la EE al tipo de interés. En el caso de Triodos se valora, además, la existencia de sellos como LEED, BREEAM, Verde o Passive House, para alcanzar la mejor oferta de tipo de interés. Si bien, de forma muy reciente se han activado iniciativas para generalizar este tipo de productos bancarios, y otros afiliados a la “financiación verde” como se discute en las conclusiones.

En suma, la EE es irrelevante para la generalidad de los agentes y la demanda. De hecho, para los usuarios que no están sensibilizados la EE se percibe como un sobrecoste innecesario y el EPC como un mero trámite. En general, la demanda no está dispuesta a pagar un “plus” por la EE, ni prima este factor frente a otros atributos arquitectónicos o locativos, consecuentemente los promotores no invierten en ella. La situación de los inquilinos es, si cabe, peor debido a su mayor desconocimiento del certificado y la menor importancia otorgada a una vivienda que consideran transitoria. Lo mismo ocurre en el sector de los apartamentos turísticos, incluso cuando sus gestores deberían interesarse por la EE puesto que los consumos se incluyen en la pernoctación, incidiendo en su cuenta de resultados.

En definitiva, en España, parece que se encuentra instalado el “círculo vicioso” sugerido por Cadman (2000) según el cual, la falta de información sobre las implicaciones de la EE acaba produciendo una perniciosa espiral de inacción que nada favorece la producción y rehabilitación de viviendas eficientes. Empero, existen excepciones como se revisa a continuación.

4.2. Excepciones al estado general

Existencia de un segmento de mercado que valora positivamente la EE

Existe un pequeño segmento de demanda finalista que sí valora la EE y, además, puede permitirse pagar un sobreprecio capaz de compensar los sobrecostes de producción¹⁰. Algunos entrevistados lo identifican con compradores de países nórdicos donde la conciencia del ahorro energético está más desarrollada, o bien por razones climáticas, o bien por razones de preservación ambiental. También, son países donde la promoción de vivienda sostenible tiene más recorrido y conceptos como el “Passive House” resultan familiares, atractivos, y asequibles frente a sus mayores ingresos. Empero, la opinión anterior no es monolítica entre los expertos entrevistados: algunos indican que la demanda extrajera adopta el comportamiento de la local; otros opinan que si la EE se explica bien al comprador éste le da importancia con independencia de que sea nacional o extranjero. La autopromoción residencial de la cooperativa Arroyo Bodonal, (la primera certificada con LEED Platino en España), es una muestra de lo anterior. Dicha iniciativa estuvo orquestada por su proyectista, que además de ser cooperativista, se había familiarizado con el tema medioambiental en Dinamarca. La idea cuajó entre el resto de cooperativistas que, siendo fundamentalmente jóvenes con estudios universitarios, estaban sensibilizados. A la misma conclusión ha llegado el estudio de Marmolejo & al. (2017) quienes encontraron una correlación positiva entre la disposición a pagar por una mejor clase energética y el nivel de conocimiento de los EPC (concomitante con una mayor formación y juventud).

“La sensibilidad medioambiental es más acusada en personas de mediana edad, alto poder adquisitivo y con estudios.. Quienes pueden adquirir productos asociados a una forma de vida sostenible son personas jóvenes, con un alto poder adquisitivo y muy tecnificadas.”-(CE)

“Quienes solicitan hipotecas verdes ya consumen alimentos BIO, cosméticos naturales y moda sostenible” (FI).

También es cierto que “algunos fondos [de inversión] rehabilitan energéticamente viviendas con el único objetivo de subir el alquiler. La sostenibilidad no debe ser únicamente para gente rica, sino que es una responsabilidad” (FI). En contraposición, otros expertos indican que existe una gran diversidad sociodemográfica en las personas interesadas en usar inmuebles certificados con etiquetas como BREEAM.

En este sentido, los co-beneficios de la eficiencia energética sobre la salud de las personas tienen un impacto importante sobre el gasto público, como lo han estudiado Ortiz & Salom (2016). Según dichos autores si se rehabilitasen 1,5 millones de viviendas construidas, entre 1960 y 1980, posiblemente 120.000 personas no estarían diagnosticadas de problemas cardiovasculares y la administración se ahorraría unos 370 € por vivienda en costes sanitarios y laborales. Además, se reduciría la mortalidad en los meses más fríos. Por tanto, está claro que promover la eficiencia energética en la edificación es, también, un tema de salud pública.

Existencia de un mercado interesado en otros atributos residenciales de sostenibilidad allende la EE

En respuesta a la demanda anteriormente señalada han aparecido promotores que buscan en la EE una forma de diferenciación¹¹. Si bien suelen centrarse en viviendas de “alto standing”, donde este factor coexiste con otros atributos de calidad y sobre todo confort (acústico, lumínico, calidad de aire, etc.).

“Hay promotores que han cambiado el “chip” y entienden la EE como un valor” (PI). “Bastantes promotoras han visto [en la EE] una forma de diferenciarse frente a la competencia y asociar su marca a valores sostenibles” (CE).

El caso de la Torre Delfín, en Benidorm, (que será LEED Oro) es un ejemplo de una promoción que busca distinguirse por su sostenibilidad y confort al tiempo que posiciona a su promotor en este nicho de mercado. El caso de Arroyo Bodonal (AB) permite entender, también, cómo un proyecto insignia puede detonar una demanda de EEE, puesto que éste ha generado demanda para un segundo proyecto de 60 viviendas proveniente de amigos y familiares de sus residentes que conocen a fondo sus ventajas y ahorros energéticos. En definitiva, la incertidumbre de la promoción de EEE se reduce cuando existen proyectos insignia exitosos y, por tanto, los anima a invertir en sobrecostes edificatorios. Como se ve, estas experiencias se apoyan en certificados como LEED, BREEAM o Verde dado su prestigio y control riguroso del proceso, frente a los EPC, en los que para un mismo inmueble existe una disparidad mayúscula en los resultados arrojados por las diferentes herramientas de certificación energética (Carnero, 2018). Los expertos consideran que estos esquemas “tiran del mercado” al ir más allá de los requerimientos normativos”- (CE) y al introducir otros elementos de la sostenibilidad más allá de la EE. Así, en el caso del esquema de certificación “BREEAM ES Vivienda”, del 100% de puntos ponderados disponibles solo el 18% depende de la categoría “energía”, que entre otros aspectos comprende el resultado del cálculo de las emisiones de CO₂ asociadas al consumo de energía primaria del edificio, como está definido por el EPC (ITG, Breeam España 2011). El porcentaje restante depende de otros criterios de sostenibilidad como la gestión del agua, la energía incorporada de los materiales y su procedencia, o la mejora de la biodiversidad, entre otros. Es decir, criterios que, además de la energía, responden a un respeto con el medio ambiente (Díaz & Álvarez, 2018).

En el caso de AB, Triodos Bank exigió para acceder a la financiación, entre otros, la obtención de un sello de sostenibilidad, eligiendo AB la certificación LEED dado su reconocimiento internacional. En cambio, en la vivienda de renta baja, al estar ausentes otros atributos de calidad, la EE podría tener un efecto de mayor diferenciación inmobiliaria, como ha sido demostrado empíricamente (Marmolejo & al., 2017).

5. Posibles mejoras

Una vez examinados los problemas que presenta la implementación de la Directiva en España, cabe revisar, en opinión de los expertos entrevistados, las posibles mejoras que se podrían emprender.

5.1. Mejoras de carácter perentorio

Diseñar una estrategia de comunicación

Para las personas entrevistadas, la promoción de la sostenibilidad energética supone reducir la dependencia de recursos fósiles, incrementar la eficiencia y los hábitos sostenibles. En los dos segundos puntos la información y concienciación puede tener una incidencia enorme.

“Si no se actúa sobre la base y la educación de la población, las iniciativas legislativas caerán en “saco roto”(CE).“Para ello se debe acudir a los medios masivos y utilizar personajes públicos” (CE), si bien “los foros de proximidad pueden dar excelentes resultados” (OT).“Casi ningún usuario sabe lo que es una vivienda sostenible ni lo que implica. Sin embargo, una vez se le explica, la idea agrada bastante” (PI).

La responsabilidad de la estrategia comunicativa no es sólo una cuestión de la Administración, sino también de la iniciativa privada. En ese sentido, cabe destacar la labor de la Fundación la Casa que Ahorra que aúna el esfuerzo de algunas empresas de materiales constructivos y certificadoras. Por su parte, la Administración ha acudido a campañas multimedio como “Ahorro y Eficiencia Energética” o “Pequeños Gestos” realizadas por el IDAE en 2015 y 2017 acudiendo, en el primer caso, a personajes socialmente reconocidos. Asimismo, la evidencia empírica sugiere que las etiquetas energéticas creíbles y estables son aquéllas firmemente respaldadas por la acción de la Administración (Ramos & al., 2015).

“Al igual que ocurre en Europa, la Administración debe mandar un mensaje claro y continuado sobre la relevancia de la EE para la sociedad” (OT). “Cuando a los usuarios se les explica que los EPC derivan de una directiva europea y se les explica que sus viviendas generan CO₂ agravando el cambio climático cambian su percepción negativa sobre los certificados [EPC]” (CE).

La puesta en valor de la EE, también, pasa por generar consciencia de las pésimas condiciones del parque edificado, con el objetivo de activar una demanda latente.

“De momento, la ineficiencia energética es un atributo tolerable, pero con las acciones indicadas, se puede revertir esta situación” (OT).

En ese sentido, el Ayuntamiento de Barcelona ha creado los “Puntos de Asesoramiento Energético” para brindar asesoría de proximidad sobre: el consumo en relación a la EE y los hábitos; la conservación y mejora edilicia como vía para mejorar la EE; y los derechos ciudadanos frente a las compañías energéticas. Mejorar el control sobre el procedimiento de certificación y su publicitación Se requiere un mayor control del procedimiento de certificación, su elaboración por técnicos competentes y, sobre todo, la inclusión de las etiquetas EPC en la publicidad inmobiliaria. En este sentido, muchas CCAA emprenden ya importantes labores de inspección. En 1997, Dinamarca, fue el primer país en contar con una etiqueta tipo EPC, y ésta no surtió efecto alguno en la diferenciación inmobiliaria hasta que, en 2011, se hizo obligatoria y se incluyó efectivamente en todas las ofertas (Jensen & al., 2016). Cabe recordar que el prestigio de otros esquemas se ha conseguido a base de dar garantías y rigor. Para alcanzar estos objetivos se deben buscar cooperaciones de tipo interadministrativo. Por ejemplo, cabría coordinar la regulación y descentralizar la promoción como lo sugiere García-Breva (2018).

Mejorar el lenguaje de los EPC para promover la diferenciación inmobiliaria

La traslación de la EE a unidades monetarias facilitaría su comprensión al expresarse en las mismas unidades que el presupuesto familiar, y sus implicaciones inmobiliarias (p.ej. valoración/ inversión). Además, facilitaría el computo de la amortización de la inversión en EE. En este sentido, el Instituto Catalán de Energía (ICAEN) ha diseñado una etiqueta paralela en la que: se ilustra el posible ahorro en euros discriminando el gasto por calefacción y refrigeración; compara la eficiencia del edificio con la media de edificios de su tipo en la zona, y con los más eficientes; ilustra la transmitancia de los cerramientos; y calcula el ahorro que podría obtenerse mediante su mejora¹².

“Creemos que el informe actual y el diseño de la etiqueta es óptimo, pero quizás tendría que incluirse un pequeño resumen explicativo entendible para los ciudadanos” (CE).

Al igual que ocurre en BREEAM se puede trabajar con los equipos comerciales para que sepan transmitir a los usuarios las ventajas de la EE. El sector privado, y en particular los agentes inmobiliarios, tiene que invertir, aún más, en formación para explicitar a la demanda finalista e intermedia los beneficios de la eficiencia energética. En esta formación el papel de los técnicos cualificados es importante en tanto son conocedores de los procedimientos, las implicaciones y el asesoramiento de la reforma energética. Los promotores que decidan apostar por la EE deben contribuir a poner en valor su relevancia. Un ejemplo, es el caso de Arroyo Bodonal, donde se hizo una importante labor divulgativa en prensa y televisión, la cual, al coincidir con la subida de las tarifas energéticas, tuvo una buena repercusión. Sobre todo, el mensaje debe ser claro y expresado en términos de beneficios inteligibles.

“Los comerciales comunican al usuario los conocimientos generales en materia ambiental (consecuencias del cambio climático, las acciones de las cumbres del clima).” (sector de la promoción inmobiliaria –PI-)

“La sostenibilidad es un valor añadido y los comerciales deben saber explicarlo.”-(PI)

Los certificadores energéticos si interactúan con sus clientes, pueden explicitar el significado, procedimiento y repercusiones de la EE.

“Los certificadores son los que mayor labor de evangelización han realizado respecto al conocimiento y aplicación de la EE.”-(CE)

Algunos entrevistados opinan que la figura del administrador de fincas podría evolucionar hacia la asesoría especializada en la optimización edilicia, al estilo facility manager capaz de brindar asesoramiento energético a las comunidades de vecinos. De forma que, la EE se promocionaría inclusive sin transacciones inmobiliarias. También, hay consenso sobre la importante labor de algunos ayuntamientos y empresas públicas al exigir clases energéticas mínimas en sus proyectos de equipamientos y viviendas sociales.

Finalmente, existen mejoras deseables (ver Fig. 3), que proponen: 1) incluir las implicaciones de la EE en la salud y el confort como parte del “rebranding” de los EPC, 2) reducir la incertidumbre de la inversión en EEE mediante formación e investigación, 3) aprovechar el inminente desembarco de las hipotecas basadas en la EE y 4) medidas de índole fiscal.

6. Discusión y conclusiones

A cinco años de la universalización de los EPC, en España, expertos de diferentes sectores del engranaje inmobiliario concluyen que éstos no han alcanzado el principal objetivo de la EPBD, es decir, promover la construcción y reforma de EEE a través de la simetría informativa en materia de eficiencia energética. No se ha creado una consciencia ciudadana sobre la relevancia de este tipo de edificios y, por ende, no se demandan. En consecuencia, tanto promotores como constructores son reacios a apostar por este tipo de inversiones y, cuando lo hacen, desconocen si recuperarán los sobrecostes. Se ha instalado, en definitiva, el “círculo vicioso” de inacción señalado por Cadman (2000). En cambio, los EPC han permitido identificar la calamitosa situación del parque inmobiliario existente: de los 3,58 millones de edificios certificados hasta diciembre de 2018, según datos del IDAE, el 81% se sitúa en las clases “E”, “F” o “G” siguiendo el criterio de las emisiones de CO₂.

La responsabilidad de las vicisitudes antes señaladas radica, al parecer, en el propio diseño del certificado (y sus etiquetas) que se comunican en una lengua ajena a la ciudadanía; y fundamentalmente en la práctica ausencia de una campaña de comunicación sobre su función y beneficios. Fracaso manifiesto en la consideración del EPC como un “mero trámite” y su falta generalizada de inclusión en la publicidad inmobiliaria, que nada ayuda a primar la comercialización de los EEE. Además, ciertos expertos critican la falta de rigor en la elaboración de algunos certificados. Al margen de los propios errores que derivan de los diversos programas “reconocidos” como lo ha puesto de relieve el trabajo de Carnero (2018) para los edificios residenciales. Dicho autor concluye, en relación a la valoración energética de los edificios, “hoy en día, existe una gran variación de procedimientos habilitados para conseguirla, produciendo diagnósticos muy alejados de la realidad” [p. 242].

En definitiva, la pretendida transparencia informativa en materia energética de la EPBD sigue sin existir, perpetuando este fallo de mercado. La evidencia empírica de otros trabajos endorsa la importancia del diseño del certificado: “Es más eficiente mostrar los ahorros de energía o las pérdidas económicas que presentar los beneficios potenciales” (Ramos & al., 2015).

Mención aparte merece el argumento de los costes evitados que, en opinión de los expertos, no resulta convincente en los climas y cultura mediterránea; ni tampoco es realista en el caso de los hogares en riesgo de pobreza energética. En la literatura esta idea está bien desarrollada: cuando los hogares adquieren bienes duraderos (p.ej. viviendas) ejercen una fuerte penalización sobre los ahorros energéticos futuros (i.e. su disposición de pago marginal es inferior que la actualización financiera de los ahorros) (Gillingham & Palmer, 2014). Esto produce la “paradoja de los bienes energéticamente eficientes” es decir su adopción por debajo del óptimo social. ¿Existen, por tanto, argumentos de mayor calado? Los expertos entrevistados creen que sí. En una sociedad progresivamente preocupada por el bienestar individual ilustrar la incidencia de la EE sobre la salud, derivada de unas mejores condiciones higrotérmicas y de la preservación del ambiente podría fructificar en una mejor acogida de los EEE. En un segundo plano entraría el nivel de confort. Aspectos estos, cuya exigencia quizá incrementará después del confinamiento producido por la pandemia del SARS CoV-2. La evolución de otros esquemas certificatorios (p.ej. LEED o Well ampliamente usados en los edificios terciarios) cuenta la misma historia: inicia en evaluaciones centradas en el edificio y evolucionan hacía el impacto de ésta en el bienestar de sus ocupantes. Sin olvidar que, la sociedad no es monolítica en cuanto a sus posibilidades, prioridades y confort. Como, consecuentemente, tampoco lo es el mercado inmobiliario en dónde la existencia de submercados hace que cada atributo edificatorio, incluida la eficiencia energética, tenga una desigual repercusión.

Entonces, ¿Sería suficiente comunicar de forma clara y en las dimensiones relevantes las implicaciones de la eficiencia energética (EE)? La evidencia empírica sugiere que no. La asimetría informativa es sólo una de los muchos fallos de mercado subyacentes en la paradoja antes mencionada. Gillingham & Palmer (2014) señalan otros: problemas de tipo “principal-agent” (p. ej. un propietario que reforma su inmueble, reduciendo la factura energética del inquilino, pero sin recuperar su inversión mientras no incremente el alquiler); limitaciones crediticias (p. ej. el desconocimiento de la influencia de la EE sobre la amortización de las inversiones impide que los inversores primen las más eficientes); “learning by- using” (la introducción de EEE tiene una curva de aprendizaje que promueve su uso por usuarios futuros). Sobre estos dos últimos extremos los expertos también han hecho recomendaciones. Por ejemplo, apuestan por la investigación en materia de EEE y la creación de equipos multidisciplinarios (técnico-económico-administrativos) capaces de reducir la incertidumbre en las inversiones en edificios con una eficiencia por encima de los mínimos legales. Así, abogan por crear edificios insignia que permitan, por una parte, difundir los beneficios de la EE entre la demanda, y por otra, mensurar los riesgos de la inversión. Como de hecho ya ha ocurrido con los casos referenciados en este artículo y aquéllos promovidos por algunas Administraciones (p.ej. el Patronat de l’Habitatge de Barcelona). Asimismo, sugieren aprovechar el momemtum de la descarbonización del sector financiero, promovida desde París 2015, para canalizar capital privado a la financiación de créditos aparejados a la EE. En ese sentido, destaca el proyecto EeMAP, formado por banca hipotecaria europea y las comercializadoras de cédulas hipotecarias (i.e. covered bonds). El objetivo de dicho proyecto es generar un esquema armonizado a escala continental para impulsar la difusión de créditos hipotecarios con intereses inversamente aparejados a la eficiencia energética o importes mayorados para permitir la rehabilitación con criterios de EE del parque existente. En España, destaca la participación en dicho proyecto de entidades como el GBCe, y en lo referente a las entidades financieras: la Unión de Créditos Inmobiliarios, la Caja Rural de Navarra, y el BBVA. Entidades financieras que, además de Triodos Bank, han empezado a comercializar productos dirigidos tanto a la adquisición de inmuebles eficientes como a la compra de los ineficientes para su posterior reforma energética. Asimismo, de forma reciente han aparecido iniciativas como la de Greenward Partners encaminadas a difundir, en España, diversos instrumentos afiliados a las finanzas verdes (p. ej. green equities y negawatts).

Y si los fallos anteriormente señalados se resolviesen ¿Tendríamos el camino allanado hacía los EEE? La evidencia en otros mercados sugiere que las acciones anteriores son imprescindibles, pero insuficientes. Allcott & Taubinsky (2015) encuentran que en ciertos casos la regulación es insuficiente y debe ser complementada con subvenciones. En esta línea nuestros entrevistados apuestan por acciones fiscales amplias (p.ej. la bonificación del Impuesto de Bienes Inmuebles aparejada a la EE) que atraigan masivamente la atención hacia los EEE y de subvenciones estratégicas dirigidas a la población de menos recursos. Acciones que, sin embargo, si no se acompañan por campañas de educación e información a todos los niveles pueden caer en saco roto “deben ser los ciudadanos los que exijan el cambio” (FI). En ese sentido destacan iniciativas como “El pasaporte energético”, impulsado por la Fundación la Casa que Ahorra con la colaboración de Garrigues y G-advisory, cuyo principal cometido es permitir la rehabilitación con criterios de eficiencia energética a través de intervenciones distanciadas en el tiempo y con subvenciones aparejadas.

En cualquier caso, los estudios realizados en otros países confirman que por sí mismos los EPC tienen un impacto bajo sobre las decisiones de compra residencial (Amecke, 2012; Murphy, 2014; Santos & al., 2016). En definitiva, los Energy Performance Certificates son el primer paso de un camino aún por recorrer que requiere el firme compromiso tanto de los agentes privados como públicos. Como ya lo apuntara Murphy (2014 p. 671):

“EPC act as launch pad for more sophisticated mechanisms to drive energy performance improvements”.

Sin embargo, cabe preguntarse hasta qué punto conviene rescatar un instrumento ampliamente devaluado en nuestro país o es mejor apostar por su reforma integral.

Agradecimientos

Las personas autoras agradecen a las personas entrevistadas el tiempo brindado, así como los comentarios constructivos de las personas evaluadoras. Este trabajo es fruto de los proyectos EnerValor y EnerValor 2 (MINECO/FEDER/MICINN BIA 2015-63606-R y PID2019-104561RB-100).

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Notas

¹ Según la Ley 8/2013 disponer del certificado de eficiencia energética, aprobado por el RD 235/2013, es obligatorio en el caso que el propietario desee realizar un contrato de alquiler (por más de 4 meses al año) o un contrato de venta de la totalidad o parte de un edificio. En caso de no disponerlo los notarios tienen la obligación de informar al arrendatario o comprador que eso le puede conllevar una sanción económica por parte de la administración. De dicha obligación están exentas las viviendas aisladas que tengan menos de 50 m² útiles y los edificios o parte de ellos con un uso no residencial. Por otra parte, ante la necesidad de actuaciones de ahorro y eficiencia energética, existen ayudas, subvenciones y deducciones fiscales disponibles en cada comunidad autónoma. En algunos casos es requisito que se certifique el edificio energéticamente antes y después de la intervención.

² Para ello dicho autor compara, con las precauciones y transformaciones necesarias, el precio marginal de las clases energéticas obtenido en su estudio a partir del análisis estadístico de los precios en venta con los resultados obtenidos por García-Navarro & al. (2014). Dichos autores cuantifican el coste de construcción asociado a diferentes soluciones de carácter pasivo y activo que conducen a diferentes clases energéticas.

³ Según la Encuesta General de Medios (febrero-noviembre/2017) son: El País, 20 Minutos, El Mundo y La Vanguardia, que representan el 36% de los lectores.

⁴ Aunque, los notarios verifican la existencia del EPC de las compraventas escrituradas.

⁵ Por ejemplo, la Resolución 07/11/2013 de la Subsecretaría del Ministerio de Hacienda y Administración Pública estableció en 184,34 euros + IVA la tarifa para inmuebles de hasta 80 m² de SEGIPSA.

⁶ Las condenas judiciales también han hecho acto de aparición. La última es la 81/2017 del Juzgado Núm. 6 de Torrelavega que condena al técnico a pagar el importe equivalente a la subvención para la rehabilitación energética de un edificio que no fue concedida por un error en la clase energética.

⁷ Excepto en la intermediación dada la existencia del estudio ZEBRA analizado y porque los promotores también tienen una opinión formada en este tema.

⁸ Sólo hubo 3 telefónicas y 2 por correo electrónico debido a la imposibilidad de cerrar una cita presencial.

⁹ Dicha obsolescencia tecnológica se refiere fundamentalmente a la de los equipos e instalaciones, la cual sería menor si el sector residencial apostara decididamente por las técnicas pasivas de acondicionamiento.

¹⁰Algunos expertos lo limitan a las viviendas unifamiliares que tienen una mayor demanda energética considerable por su mayor exposición y superficie construida.

¹¹También, existe un pequeño segmento de inversores que buscan EEE terciarios por los beneficios que supone su menor desvalorización, mayores tasas de ocupación o menores gastos de operación.

¹²http://icaen.gencat.cat/web/.content/20_Energia/24_usos_energia/02_edificis/01_certificacio_eficiciencia_energetica/07_InformeDespesaEnergetica/Arxius/20171024_Informe-DespesaExistents_Mostra_web.pdf