Resumen del modelo
Modelo	R	R cuadrado	R cuadrado ajustado	Error estándar de la estimación
1	,974a	0,949	0,945	101,1676
a. Predictores: (Constante), Viviendas iniciadas 2 años antes, PIB_pc WB

Coeficientesa
		Coeficientes no estandarizados	Desv. Error	Coeficientes estandarizados	t	Sig.
		B		Beta
(Constante)	-238,312775	79,648		-2,992	0,006	0,006
PIB_pc WB	0,061364	0,003	0,967	21,757	0,000	<0,001
Viviendas iniciadas 2 años antes	0,000396	0,000	0,231	5,188	0,000	<0,001
a. Variable dependiente: Precio Tasación

Country	2000-2006	2006-2012	2012-2018	2000-2018	2000-2012
Total	6.107,45	5.133,23	3.235,74	14.016,65	11.240,68
Spain	1.337,36	1.109,68	142,73	2.474,12	2.447,04
France	864,22	871,75	474,61	2.153,66	1.735,97
Germany	656,79	428,3	344,04	1.380,71	1.085,09
Italy	492,11	352,27	116,52	947,29	844,38
Poland	202,23	509,08	446,66	1.133,26	711,31
Netherlands	357,84	241,69	85,17	642,21	599,53
United Kingdom	231,17	224,76	628,46	1.050,61	455,93
Portugal	288,4	112,1	48,57	437,43	400,5
Greece	198,12	159,69	76,99	421,9	357,81
Sweden	177,18	141,58	78,02	370,28	318,76
Czechia	130,54	130,99	66,05	310,06	261,53
Hungary	161,83	98,64	83,99	320,14	260,47
Ireland	198,24	25,28	26,25	248	223,52
Finland	109,18	112,75	67,34	286,26	221,93
Romania	90,06	115,22	169,48	373,88	205,28
Denmark	108,44	89,4	51,07	240,89	197,84
Austria	84,93	58,21	68,18	208,63	143,14
Croatia	95,15	46,17	42,06	182,35	141,32
Cyprus	105,26	28,59	22,81	156,18	133,85
Slovakia	32,74	69,31	35,49	136,61	102,05
Estonia	47,21	48,13	26,26	119,84	95,34
Bulgaria	42,85	45,03	41,35	128,61	87,88
Belgium	35,7	37,9	35,98	104,31	73,6
Lithuania	34,97	37,23	29,49	98	72,2
Latvia	9,98	28,76	14,84	53,13	38,74
Slovenia	10,78	5,34	6,43	22,47	16,12
Luxembourg	4,09	5,19	5,98	14,63	9,28
Malta	0,08	0,19	0,92	1,19	0,27

Fig. 7. Land Take EU28 (2000-2018)

Fuente: EEA

El encarecimiento de los precios producido en el periodo expansivo 1996-2008 no se debió, por tanto, a la escasez de suelo. En España se urbanizó más que nunca. Y el resultado no representó una reducción en los precios. Todo lo contario. Alentó la burbuja inmobiliaria. Y tuvo graves efectos ambientales.

A la luz de la experiencia precedente, no parece, por tanto, que ahora quepa aducir la carestía de suelo disponible para edificar como una causa significativa del actual incremento de los precios de la vivienda. La argumentación de que “los precios inmobiliarios, tanto de compra como de alquiler, han tendido a crecer más en aquellos municipios con menor disponibilidad relativa de suelo finalista” (INE, 2024a, p. 36), relativa a los municipios de más de 50 000 habitantes, carece de rigor económico. Los municipios de mayor población suelen tender a tener una menor proporción de suelo disponible, al haber ido agotando las reservas de suelo sin urbanizar o edificar. Escasez de suelo materialmente disponible que, como es obvio, redunda en mayores incrementos de los precios inmobiliarios.

Siguiendo el símil de entender la ciudad como un “teatro” de D. Harvey (1973), los precios se forman del “centro” a la “periferia”20 . De lo “mejor” a lo “peor”. La ciudad, a corto plazo, es como un “teatro” en cuyo escenario se va a representar una obra de interés único y excepcional. Las distintas localidades se diferencian entre sí debido al distinto grado de optimización de los requerimientos de los espectadores (proximidad al escenario, calidad de la audición, confort de la butaca, representatividad social de la localidad, etc.). Hay algunas pocas de carácter excepcional, bastantes más de nivel medio y, mucho más abundantes, las peor localizadas. Este teatro tiene una característica especial: en él se entra por estricto orden de licitación. Primero se pone en subasta la mejor localidad, y por ella pujan los distintos espectadores, quedándosela aquél cuyo nivel de renta le permita un mejor precio por la misma. A continuación, se subastan las demás “localidades”, hasta la última. La capacidad de pago de la demanda es el principal elemento determinante del precio. El excedente del consumidor ha desaparecido en relación a que el precio de la localidad hubiese sido único, y se hubiese fijado en el margen. La Fig. 8 muestra una representación del “teatro” de Harvey.

Fig. 8. El “teatro” de Harvey

Fuente: cortesía del Gran Teatro del Liceo

En nuestras ciudades, construidas a lo largo de los años, la política de cantidad apenas afecta a la estructura de precios. Aún en el caso de una acción muy decidida para la construcción de nueva vivienda, la inmensa mayoría de la misma se localizaría en la “periferia”. Los precios, al formarse de lo “mejor” a lo “peor” difícilmente serían susceptibles de ver repercutida ni siquiera una ligera mejora. Al contrario, la mejora generalizada de la demanda (especialmente de la más solvente), fruto de la coyuntura económica, pulsaría al alza los espacios más cualificados, representado un incremento de precios, incluso en el marco de un proceso de construcción masiva de vivienda, como la que se produjo en el periodo de la política de liberalización del suelo.

Urbanizar más, construir mucho más, no es la solución. La liberalización del mercado de la vivienda no representa una política eficiente para moderar los precios. La experiencia adquirida en el periodo de la burbuja inmobiliaria muestra un camino que no se debe volver a transitar. Es necesario habilitar estrategias distintas para atajar el incremento de los precios de la vivienda.

4 Necesidad de construir más vivienda social

Cuestión aparte es la que hace referencia a la necesidad de construir más vivienda protegida21 . El déficit de construcción de vivienda protegida es uno de los estigmas de la política de vivienda en España. A pesar de los esfuerzos normativos, especialmente en el campo de la legislación urbanística y de suelo, la construcción de vivienda protegida, sea de compra o de alquiler, se ha mantenido en unos niveles absolutamente insuficientes.

La legislación autonómica en materia de urbanismo ha impulsado, desde 1994 (la llamada ley Maturana del País Vasco), reservas de suelo en materia de protección oficial22 . Posteriormente la Ley de Suelo de 2008 (actual LSRU 2015), generalizó para todas las CCAA, y de forma obligada, unas reservas mínimas el 30% de vivienda protegida, recientemente ampliadas por la Ley de Vivienda 2023 (>=40% en suelo rural objeto de nueva urbanización). Por primera vez, asimismo, la Ley de Vivienda ha regulado que un mínimo del 50% de dichas reservas de suelo de vivienda protegida sean destinadas a alquiler23 . Llama profundamente la atención que a pesar de que dichas reservas para vivienda protegida tienen ya (en algunos casos) más de 35 años, la construcción y las transmisiones de la vivienda social se mantenga en niveles escandalosamente bajos. Las Figs. 9 y 10 muestran la escasez de este tipo de vivienda, cuyo desarrollo permitiría garantizar, prima facie, el pleno ejercicio del derecho a la vivienda regulado en el artículo 47 de la Constitución.

Como se puede ver en la Fig. 9, relativa a las viviendas acabadas, la VPO se mantiene en niveles muy bajos. Tan sólo un 17% de vivienda acabada en el periodo 2007-2023 ha sido de protección24 , siendo el último año del que se dispone de datos el más bajo de la mencionada serie, con un 9,7% de vivienda acabada de VPO. Se ha mantenido por debajo del 12% en el curso de los últimos siete años (2017-2023). De hecho, se observa una tendencia claramente anticíclica. Cuando el ciclo es alcista, como en la actualidad, la proporción de construcción de vivienda social disminuye. Y cuando es deflacionario (como en el periodo 2009-2015), aumenta. Exactamente lo contrario que debería ser desde una perspectiva social.

Fig. 9. Viviendas acabadas: libres vs. protegidas

Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana

La Fig. 10, por su parte, nos muestra que la vivienda protegida apenas alcanza un 10% del total de transmisiones de propiedad de vivienda en España. De hecho, tan sólo superó esa proporción de 2009 a 2016, para ir decreciendo progresivamente desde ese año, hasta llegar a un mínimo del 7,39% en 2024. No hay duda, por tanto, que estamos ante un mercado claramente subdesarrollado.

Fig. 10. Transmisiones de vivienda protegida vs. vivienda libre

Fuente: Instituto Nacional de Estadística (INE) y Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana

La Fig. 11 compara las transmisiones realizadas y la construcción de vivienda protegida entre 2007 y 2023. La oposición entre ambas series evidencia que mientras la VPO de nueva planta se desploma con la salida de la crisis, las transmisiones de VPO usadas se mantienen.

Fig. 11. Transmisiones vs. viviendas terminadas (VPO)

Fuente: Instituto Nacional de Estadística (INE) y Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana

La construcción de VPO es el gran problema. Corrigiendo lo indicado por el Banco de España: no hay que construir más vivienda sin más; ¡¡se ha de construir más vivienda protegida!!

4.1 El impulso de la vivienda social tiene un efecto benefactor en el conjunto del mercado de vivienda

Alcanzar una vivienda asequible para el conjunto de la ciudadanía es un objetivo estructural de la política de vivienda en España. Éste debe ser el objetivo central de la política de vivienda a impulsar por los poderes públicos.

Los beneficios directos de esta política son diversos, al ofrecer a los hogares de menores ingresos la posibilidad de acceder al mercado de la vivienda, no quedando excluidos del mismo. De forma correlativa, facilita la emancipación de los jóvenes, al reducir el coste que representa el acceso a la vivienda. Y, en el caso de la vivienda social de carácter asistencial, ayudar a colectivos especialmente vulnerables a satisfacer sus necesidades habitacionales.

Sin embargo, las reservas de suelo destinadas a vivienda social no son ajenas al debate político/económico. Cabe recordar aquí las agrias críticas que dicha política ha recibido procedentes no sólo desde las posiciones más liberales, sino incluso de buena parte de la ortodoxia económica. Desde esta perspectiva la producción de viviendas de precio intervenido generaría ineficiencias e inequidades en el mercado, provocando sobrecostes que, en última instancia deberían ser repercutidos en los precios (de la vivienda libre). ¿Es cierto que la reserva de suelos para vivienda protegida ha contribuido a encarecer los precios residenciales (libres)?25.

Para indagar esta cuestión se ha desarrollado un análisis econométrico (un modelo OLS) dirigido a explicar la variación de los precios residenciales producidos en España entre 2004 y 2023. Dicho modelo se construye del siguiente modo:

–La variable dependiente es el índice en base 1 de la evolución de los precios por metro cuadrado de las viviendas tasadas por provincias, desde el primer trimestre de 2004 hasta el cuarto trimestre de 2023. Dicha homogeneización en base 1 (para cada provincia) garantiza que el modelo explique la estructura de la variación de los precios, más allá de las diferencias intrínsecas entre diferentes provincias26.

–Las variables independientes, explicativas de la evolución del valor de la vivienda libre han sido el PIB (homogeneizado por CCAA en base 1), la renta media del hogar por CCAA27, así como la proporción de la vivienda protegida en relación al total de transmisiones. Se introduce también un indicador del grado de turismo de la provincia (el número de turistas, igualmente homogeneizados en base 1) a fin de establecer si el proceso de turistificación afecta la evolución de los precios de la vivienda.

La Fig. 12 presenta los resultados. Como se puede observar, todas las variables aparecen con un coeficiente de regresión positivo (excepto la proporción de vivienda protegida) y son significativas al 99,9% de confianza. Sólo el coeficiente del PIB (homogeneizado por CCAA) no es significativo estadísticamente, a pesar de tener una correlación no despreciable (R=0,394, estadísticamente significativa al 99,9%), debido a la existencia de multicolinealidad con la renta media del hogar y el número de turistas.

Fig. 12. Modelo explicativo de la variación de los precios de la vivienda por provincia (2004-2023)

Fuente: Instituto Nacional de Estadística (INE)

Como era de esperar las provincias que han tenido un incremento mayor de renta del hogar manifiestan un mayor aumento de los precios residenciales libres. Llama poderosamente la atención, asimismo, que la evolución del número de turistas se incorpore también al modelo de regresión, sugiriendo un efecto cruzado entre los precios de la vivienda y el proceso de turistificación: más turistas parece representar mayores precios. Pero lo más significativo, a los efectos que aquí nos ocupa, es la incidencia negativa de la proporción de VPO en los precios de la vivienda libre.

Parece necesario concluir, por tanto, que la política en materia de reservas de suelo para vivienda protegida tiene un efecto beneficioso en el comportamiento global del mercado residencial. La construcción de viviendas protegidas no sólo facilita el acceso al mercado de los sectores más desfavorecidos, sino que, a su vez, contribuye a mejorar la accesibilidad del conjunto de la población ya que incide moderando los precios residenciales de la vivienda libre.

4.2 Necesidad de impulsar la construcción de vivienda social en el suelo urbano

Sin embargo, dicha política de reservas de suelo tiene también sus limitaciones. Por un lado, y como se ha indicado, la voluntad explícita de los poderes públicos (y de la iniciativa privada) de llevarla a cabo de forma efectiva. En este sentido es un paso adelante la regulación introducida por la Ley de Vivienda de prohibir la descalificación de suelo protegido. Dicho tipo de suelo tiene vocación de permanencia. La ley garantiza (art. 15. 1.c) que la vivienda protegida, ya sea social o de precio limitado, no pueda descalificarse, salvo en el supuesto de viviendas promovidas sobre suelos cuya calificación urbanística no imponga dicho destino y que no cuenten con ayudas públicas para su promoción, o en aquellos casos que excepcionalmente se justifique de acuerdo con la normativa autonómica. En el resto de los supuestos en los que la calificación urbanística del suelo imponga dicho destino, ésta no podrá modificarse como tampoco podrán descalificarse las viviendas sobre dichos suelos.

Sin embargo, la Ley de Vivienda 2023 no ha sido suficientemente valiente para afrontar de forma decidida el reto de impulsar la construcción de vivienda social en el suelo urbano. Cabe recordar que la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015 redujo del 30% (LS2008) al 10% las reservas mínimas destinadas a VPO en el suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización. Situar, como ha hecho la Ley de Vivienda, en el 20% (Disposición Final 4ª) dichas reservas mínimas es un paso adelante, aunque insuficiente:

–Insuficiente puesto que es en este tipo de suelo, comúnmente denominado “no consolidado”, donde debería producirse en el futuro inmediato el grueso del desarrollo urbano. Por motivos de sostenibilidad deberíamos adoptar en España una política de contención del crecimiento en lo que los británicos (USF, 1999) denominan “greenfields” (que nosotros denominaríamos suelo en situación rural) y promover la regeneración urbana en suelo urbanizado (“brownfields”)28. La política de contención del urban sprawl (European Environment Agency, EEA, 2006) requiere medidas drásticas de limitación de la expansión de la urbanización en suelo rural. Máxime cuando nuestro país, como se ha visto antes, lidera el proceso de land take en Europa. Es, por tanto, en el suelo urbano no consolidado por la urbanización (“suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización” en la normativa estatal) donde debería ponerse más empeño en la construcción de viviendas protegidas. Un 20% es abiertamente insuficiente. Se debería, como mínimo, volver a la regulación de 2008: un 30%29.

–Pero también es insuficiente en cuanto excluye del deber de reserva al suelo urbano consolidado. A nuestro juicio, las reservas deberían extenderse a todo el suelo urbano, no sólo al no consolidado por la urbanización. Deberían entenderse como reservas de techo. Un mínimo del 20 o del 30% del techo edificable en cada parcela. Reservas de cesión obligatoria, si la ejecución del planeamiento materializada en el hecho edificatorio implicase un incremento del aprovechamiento materializado en la parcela. Pero en todo caso, reservas de techo que la propiedad privada debería llevar a cabo, en caso de no incremento del aprovechamiento de la parcela30.

Es urgente, por tanto, dar un paso adelante en lo que corresponde al impulso de la construcción de viviendas protegidas en suelo urbano.

5 ¿No es adecuada la política de contención de los alquileres?

Pieza clave en la política de vivienda que debe regir la actuación de los poderes públicos, es el impulso del alquiler de vivienda. Es preciso decir alto y claro que ha cambiado el imaginario colectivo respecto a la propiedad. El objetivo básico de los jóvenes de acceder a la propiedad como pilar básico del proyecto de vida, aun ampliamente mayoritario hace menos de dos décadas, ha cedido31. Y el mercado de alquiler, antes abiertamente minoritario, ha hecho camino. Es cierto que han influido cuestiones de tipo financiero. Especialmente la drástica limitación del acceso al crédito hipotecario o el incremento de los tipos de interés resultantes de la Gran Crisis. Pero la “crisis” de la propiedad transciende lo meramente económico. Se incardina en un nuevo tipo de proyecto vital, en el que tanto el mercado de trabajo como las relaciones personales son mucho más líquidas. Hoy no es normal asumir que a lo largo de la vida se tendrá un único (o unos pocos) trabajo(s). Tampoco que se residirá en la misma ciudad. La movilidad en el trabajo y la vivienda, incluso más allá de los límites nacionales, es el signo de los tiempos. “Echar raíces” se ha postergado por décadas32. Las relaciones familiares también han cambiado. Ya no es seguro que el matrimonio dure toda la vida. El divorcio es común en nuestra sociedad, y en este sentido la propiedad de la vivienda puede devenir un obstáculo, casi una condena.

Todo esto conduce a que, en la actualidad, el mercado de alquiler haya adquirido nueva firmeza. Sin duda (aunque no parece existir una estadística rigurosa al respecto33) ha devenido dominante34.

El Banco de España realiza un diagnóstico preciso del elevado esfuerzo económico que deben afrontar en España los hogares que viven de alquiler: “el esfuerzo mediano en 2022 para el conjunto de hogares que residen en una vivienda de alquiler se situó en el 22,7 % en España, unos 7 pp. por encima del esfuerzo mediano en la UE-27” (BdE, 2024c, p. 39). Especialmente relevante es el elevado esfuerzo, en relación a la Unión Europea, de los hogares más pobres. Si atendemos al 20% de los hogares de menor renta, el esfuerzo mediano de estos hogares, en España era en 2022 el 43,1 %, frente al 31,9 % en la UE-27 (BdE, 2024c, p. 39).

Ya mostramos en la Fig. 1 que el incremento de las rentas ha sido muy acusado en los últimos años y que se sitúa claramente por encima del aumento de los precios de la vivienda en propiedad. El objetivo de reducir los alquileres deviene, así, como otro de los pilares de la política de vivienda en España. De nuevo cabe destacar el esfuerzo realizado por la Ley de Vivienda en este sentido:

–Por un lado, y como ya hemos anticipado, incorporando en la reserva de suelo destinada a VPO, un porcentaje destinado al alquiler que no podrá ser inferior al 50 %. Dicha medida representará muy probablemente aumentar la oferta de vivienda de nueva planta destinada al alquiler social.

–En la dirección de alcanzar el citado objetivo de contención de alquileres, otro elemento importante impulsado por la Ley de Vivienda consiste en la declaración de zonas tensionadas. Dichas zonas pueden ser declaradas por las CCAA.

A los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado” (Exposición de Motivos de la Ley de Vivienda de 2023).

–Siendo preciso, para la declaración de estos ámbitos tensionados, la redacción de un plan específico que proponga las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios observados (art. 18). Cabe aquí recordar que de todas las CCAA, hasta el mes de diciembre de 2024 sólo Cataluña había aplicado la capacidad de imponer zonas tensionadas. En Cataluña existen actualmente dos zonas de mercado tensionado. La primera afecta a 140 municipios y es efectiva desde el 16 de marzo de 2024. La segunda zona tensa abarca 131 municipios y es efectiva desde el 10 de octubre de 2024. La Fig. 13 muestra la distribución espacial de las zonas tensionadas en Cataluña.

–El efecto de la declaración de zona tensionada significa, con carácter general, que el precio del nuevo contrato de alquiler no podrá superar el del contrato vigente en los últimos 5 años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual. Además, si la vivienda es propiedad de un gran tenedor, tampoco puede superar el precio del índice estatal de referencia del precio del alquiler, por lo que en este caso se aplica una doble limitación. Siempre prevalece el precio más bajo. Finalmente, si la vivienda no ha sido alquilada en los últimos 5 años, tanto si es de un pequeño propietario como de un gran tenedor, el alquiler del contrato debe ser inferior al precio del índice de referencia del precio del alquiler (Disposición Final 1ª de la Ley de Vivienda 2023).

Fig. 13. Zonas tensionadas en Cataluña

Fuente: Generalitat de Catalunya (INE)

Finalmente indicar que se ha desarrollado el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda, SERPAVI35 , el cual ofrece el rango de valores de precios de alquiler de viviendas, como referencia, para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda.

No obstante este gran esfuerzo normativo, la política de contención de rentas ha generado una fuerte controversia en el mundo empresarial, en que las voces críticas (apocalípticas casi) están muy extendidas. Entre otras las críticas más comunes a la contención de rentas se pueden resumir del siguiente modo:

–“Menos vivienda”. La limitación de los alquileres implicaría la restricción de la oferta, derivando ésta hacia sectores más rentables (como las viviendas de “temporada” o las viviendas turísticas).

–“Dificultad en el acceso a la vivienda”. El descenso de la oferta dificultará aún más el acceso a la vivienda, especialmente de las familias más vulnerables y de los más jóvenes.

–“Precios más altos”. El efecto principal de la limitación de rentas es, más que la reducción de los alquileres, el aumento significativo de los más baratos.

–“Impacto en las zonas limítrofes”. Las zonas tensionadas trasladan la demanda a los ámbitos limítrofes, generando el incremento de precios.

–“Inseguridad jurídica y menos inversión”. La contención de alquileres genera inseguridad jurídica, reduciendo la inversión en nuevos proyectos y trasladándola a las CCAA más liberales.

–“Reparto inadecuado de las viviendas”. Al no ser el mercado el mecanismo que asigna los precios, se impide la optimización de la localización urbana, generando externalidades negativas.

–“Mercado negro”. Los propietarios sujetos al control de rentas buscarán la forma de evitar la aplicación de la ley, o al menos, de minimizar su impacto, alentando el mercado “negro”.

–“Viviendas deterioradas”. El control de rentas también provocará que los propietarios dejen de invertir en sus inmuebles, lo que provocará un deterioro paulatino y un envejecimiento de las viviendas de alquiler que estén en las zonas tensionadas.

Como se puede observar, las objeciones a la política de contención de alquileres son abrumadoras. En este sentido el Banco de España, que como hemos visto hace un diagnóstico preciso del esfuerzo que representa el alquiler en España, no contribuye a un análisis sosegado a la política de declaración de zonas tensionadas impulsada por la Ley de Vivienda. La eventual política de control de los precios de alquiler ha generado un diagnóstico negativo del Banco de España (BdE, 2024a), que pone de relieve los aspectos “indeseables” que ese control podría generar:

La introducción de límites a los precios del alquiler (…) puede generar nuevos problemas de accesibilidad a la vivienda. (…) Entre los posibles efectos, cabe destacar los siguientes: una contracción de la oferta de vivienda de alquiler en las áreas reguladas, el desplazamiento del uso de las viviendas a otros mercados alternativos (por ejemplo, al alquiler de temporada o a la vivienda turística) y un descenso de la calidad de la vivienda por un menor mantenimiento. La fijación de precios máximos en el mercado del alquiler podría, además, generar efectos distributivos regresivos y aumentos en el sobresfuerzo entre el segmento de hogares con menor renta. En particular, la fijación de un precio máximo podría reducir los alquileres de los inquilinos que se sitúan por encima del máximo regulatorio, pero incrementar los precios situados por debajo del nivel de referencia, segmento este último en el que se encuentran los hogares con menores ingresos.

Estos reproches se acercan mucho a los que en su momento se realizaron a la política de regular el mercado de vivienda, introduciendo las reservas de suelo protegido en suelo urbanizable y urbano no consolidado, y que hemos comentado anteriormente. Como tuvimos la ocasión de analizar, la evidencia científica, es que dichas reservas no tuvieron el efecto negativo en el mercado. Todo lo contario. En los ámbitos donde se han aplicado de forma integral han servido para moderar los precios de la vivienda libre. Y ha sido la inadecuada aplicación de las reservas de suelo, así como la libérrima desclasificación de viviendas protegidas, en otros casos, la que ha generado el relativo fracaso de las reservas de suelo protegido.

Frente a los reproches a la política de zonas tensionadas:

–No parece haber una evidencia empírica de que el alquiler regulado haya implicado una limitación de la oferta. La (breve) experiencia de Cataluña sugiere que no se ha producido una reducción de oferta significativa que se pueda aducir provenga del control de alquileres36. Si se está produciendo, en cambio, una tendencia generalizada (en toda España, Cataluña incluida) hacia el trasvase del alquiler vivienda “permanente” al mal llamado “alquiler de temporada”, así como a la vivienda turística37. Esta tendencia se está produciendo desde hace tiempo (en Barcelona, como mínimo desde 2016, tal como tuvimos ocasión de constatar en el estudio realizado para el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos de Barcelona - PEUAT (Arellano y Roca 2016). Es urgente la regulación restrictiva de estos tipos de contrato de arrendamiento, que son los verdaderos responsables de la restricción de la oferta de vivienda de alquiler. La política del Ayuntamiento de Barcelona, con los planes especiales de alojamientos turísticos y la iniciativa, recientemente impulsada, de regular en el Plan General Metropolitano el uso de vivienda38 , es un ejemplo del camino a seguir. Sin embargo, más allá de las normativas de tipo urbanístico, es preciso abordar de forma expresa la reforma del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Hoy, probablemente, no tiene sentido diferenciar a efectos de determinación de la renta, los alquileres de vivienda permanente de los de vivienda temporal. Ambos son arrendamientos de vivienda. Mantener la desregularización de unos (los de “temporada”) representará inexorablemente el trasvase de la oferta de vivienda permanente a la oferta de vivienda temporal, con el consecuente incremento de la presión sobre la ciudadanía39 .

–El efecto en los precios de la declaración de zona tensionada será beneficioso. La prórroga de los alquileres, en el caso de las viviendas arrendadas previamente, así como de los límites impuestos en el índice de referencia, en el caso de nuevos contratos, limitará sin duda la espiral especulativa de precios, representando una mejora del esfuerzo económico medio de los hogares. Los datos relativos a Cataluña así lo confirman40.

–El pretendido efecto perverso de que la limitación de rentas representará el aumento significativo del alquiler de las viviendas más baratas, tendiendo a homogeneizar los precios en las zonas objeto de regulación, carece de sentido económico. El parque inmobiliario se caracteriza por una elevada diversidad; cada localización urbana es única (recuerden el “teatro” de Harvey) y las características de las viviendas difieren por su calidad, antigüedad y estado de conservación, entre otros factores. Pretender que el tope máximo de los alquileres represente el encarecimiento de las viviendas más baratas es desconocer el funcionamiento del mercado inmobiliario.

–El incremento de las rentas no se desplazará a las zonas limítrofes. La experiencia de la regulación de zonas tensionadas en Cataluña (véase Fig. 13) muestra que ese desplazamiento es imposible. Las zonas tensionadas no se limitan, por lo general, a barrios o municipios aislados, sino al conjunto de los municipios que conforman un sistema urbano cuyo mercado está sometido a fuertes incrementos en los precios. Los municipios con mercado no tensionado no son especialmente atractivos para la demanda, dado su carácter a menudo rural, alejado de los lugares de trabajo, mal comunicado y con dotaciones urbanas limitadas. No existe, por tanto, el riesgo a un desplazamiento generalizado de la demanda residencial.

–Finalmente, no tiene por qué producirse un deterioro físico del parque de alquiler. Cabe remarcar que el índice de referencia considera, entre otros aspectos, el estado de conservación de la vivienda. Si éste empeora, la renta baja. Si mejora, la renta sube. Por tanto, debería ser un aliciente para la conservación y la rehabilitación de los inmuebles, sobre todo si se combina con una adecuada política fiscal.

Cabe añadir que la regulación de rentas resultante de la declaración de zona tensionada no tiene por qué tener un efecto permanente. Se limita a 3 años desde que se produce la declaración, momento a partir del cual debiera procederse a la reconsideración de la medida, evaluando sus beneficios y limitaciones, e impulsando la continua reevaluación del conjunto de medidas adoptadas (las cuales no se deberían limitarse a la contención de los alquileres).

Existe un temor infundado, por tanto, a la política de contención de rentas. Temor que se convierte, en el caso los agentes inmobiliarios, en un ataque a ultranza hacia esa medida. Como en el caso del negacionismo climático, proliferan los análisis “científicos” que niegan los efectos beneficiosos de la política de contención de rentas y que presentan un escenario casi apocalíptico de la nueva política de vivienda41. Creemos que las líneas que anteceden permiten un análisis más sosegado. La política de intervención de los alquileres, unido al incremento de las reservas de suelo (y de techo) para VPO en alquiler, puede representar un instrumento valioso en el camino de impulsar la vivienda asequible en España.

6 Conclusiones

Al hilo de una serie de valiosos informes desarrollados por el Banco de España (BdE, 2024a, b y c), en este trabajo se han planteado cinco tesis relativas a la actual política de vivienda en España.

La primera tesis es que, a pesar de que muchos analistas sitúan el origen del encarecimiento de la vivienda producido en los últimos años en el déficit de construcción de vivienda de nueva planta, no se puede aducir la existencia de verdadera carestía de vivienda sin considerar el superávit acumulado en el periodo 2011/2021. Si bien es cierto que entre 1 de enero de 2021 y 1 de enero de 2025 el número de hogares ha crecido en 957 903 unidades, muy por encima de la construcción de nuevas viviendas (del orden de 454 445 viviendas iniciadas), no es menos cierto que en el periodo intercensal 2011-2021 el parque de viviendas superó en 959 554 unidades al crecimiento del número de hogares. En 2021 existía un exceso acumulado de 8 084 485 viviendas respecto a los hogares, de las cuales 3 837 328 se podían considerar vacías según el INE. “Colchón” más que suficiente para absorber déficits coyunturales de vivienda, como el producido en fechas más recientes. No se puede concluir, por tanto, que exista en la actualidad un grave déficit de producción de vivienda si no se considera de forma simultánea el exceso acumulado de viviendas respecto al número de hogares.

La segunda tesis se puede expresar del siguiente modo: construir (muchas) más viviendas no comporta necesariamente, en el mercado residencial, una reducción de precios. Tampoco una mayor equidad desde el punto de vista de la apropiación social del espacio. La singularidad del mercado inmobiliario (ejemplificada en el símil utilizado por D. Harvey de entender la ciudad como un “teatro”) no permite aseverar con firmeza la validez de las políticas de cantidad para atemperar los precios, ni por supuesto para garantizar la “democratización” de la estructura de los sistemas urbanos. Los precios se forman de lo “mejor” a lo “peor”, de ahí que urbanizar más, construir mucho más, no es la solución. La liberalización del mercado de la vivienda no representa una política eficiente para moderar los precios. Las políticas de oferta, siendo necesarias, tienen un papel subordinado a otro tipo de medidas estructurales que sí inciden decididamente en los precios.

La tercera tesis, correlato de las dos primeras, es que tampoco se puede afirmar que es la falta suelo la que determina el actual encarecimiento de los precios residenciales. No es sólo que el incremento exponencial de la oferta de suelo tiene un efecto contrario al esperado en cuanto a los precios, sino que, además, dificulta la democratización urbana y tiene efectos ambientales perversos. El consumo de suelo masivo es una de las principales lacras del proceso de urbanización. España tiene el dudoso honor de encabezar el ranquin europeo de land take. La tercera tesis hace referencia, por lo tanto, a la necesidad de desarrollar una política urbanística que frene el urban sprawl. Nuevo modelo urbanístico basado en el desarrollo de los brownfields, no de los greenfields. En el que la acción sobre la regeneración del suelo urbanizado, y no en la transformación urbana del suelo rural, se sitúe en el centro de la acción pública. Un modelo de desarrollo urbano más sostenible, y en que la rehabilitación climática y energética se incardine en una ciudad cada vez más inclusiva e igualitaria.

La cuarta tesis se refiere a la necesidad de construir más viviendas sociales a fin de atajar la falta de accesibilidad económica a la vivienda. A pesar de los esfuerzos normativos desarrollados en el curso de los últimos decenios, especialmente en el campo de la legislación urbanística y de suelo, la construcción de vivienda protegida, sea de compra o de alquiler, se ha mantenido en unos niveles absolutamente insuficientes. La construcción de viviendas sociales es nuestro gran problema. Tan sólo un 17% de vivienda acabada en el periodo 2007-2023 ha sido de protección, siendo el último año del que se dispone de datos el más bajo de la mencionada serie, con un 9,7% de vivienda acabada de VPO. Se ha mantenido por debajo del 12% en el curso de los últimos siete años (2017-2023). De ahí la necesidad de invertir la tendencia. La investigación desarrollada demuestra que el incremento de la construcción de vivienda protegida tiene un efecto beneficioso no sólo en cuanto facilita el acceso al mercado de los sectores más desfavorecidos, sino que, a su vez, contribuye a mejorar la accesibilidad del conjunto de la población ya que incide moderando los precios residenciales de la vivienda libre. Alcanzar una vivienda asequible para el conjunto de la ciudadanía es un objetivo estructural de la política de vivienda en España. Éste debe ser el objetivo central de la política de vivienda a impulsar por los poderes públicos.

Como corolario de la cuarta tesis, relativa a la necesidad de construir más viviendas sociales, y por tal de atender el requerimiento de abogar por un modelo que frene el urban sprawl, es preciso incrementar las reservas de suelo para VPO en el suelo urbano. Se debe evitar un modelo de vivienda social localizada sólo en la periferia, y promover la construcción de vivienda social en el centro de la ciudad. Para ello es preciso igualar la exigencia de reserva para viviendas protegidas entre el suelo en situación de rural y de urbanizado, actualmente muy desigual. E, incluso, extender el requerimiento de dichas reservas al suelo consolidado, cambiando a tal efecto la Ley de Suelo y Reforma Urbana. Reservas no sólo de suelo (suelo urbano no consolidado), sino también de techo (suelo urbano consolidado).

La quinta tesis hace referencia a otra pieza clave de la política de vivienda que debe regir la actuación de los poderes públicos: el impulso del alquiler de vivienda. En la actualidad, el mercado de alquiler ha devenido dominante, rompiendo la tendencia de más de 80 años (1920-2001) de predominio creciente de la propiedad. Si atendemos a los datos de Cataluña, los contratos de alquiler de vivienda permanente se han multiplicado por 2,4 entre 2007 y 2022. En cabio la compraventa de viviendas se ha reducido a un 92% entre ambas fechas. Sin embargo, el consenso que despierta el impulso del mercado de arrendamiento se quiebra en cuando se hace referencia a la política de contención de alquileres. Proliferan los análisis “científicos” que niegan los efectos beneficiosos de la política de contención de rentas y que presentan un escenario casi apocalíptico de la nueva política de vivienda. Frente a dichas críticas, la quinta tesis sostiene la conveniencia de impulsar una decidida política de regular el precio del alquiler en las zonas tensionadas. Dicha política tendrá efectos beneficiosos reduciendo el esfuerzo económico del acceso a la vivienda, así como promoviendo la cohesión social, aunque para su éxito deba combinarse con otras medidas, aún no plenamente desarrolladas. Si no se regulan los alojamientos turísticos, así como el llamado “alquiler de temporada”, nuestras ciudades pueden sufrir un proceso de restricción de oferta de arrendamiento de vivienda “permanente”, así como un acusado proceso de gentrificación.

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Urban Task Force (1999): Towards an Urban Renaissance. Londres, Routledge.

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1. 1_ Búsqueda realizada el 7/5/2025.

2. 2_ Según el Censo de Población y Vivienda 2021, el 75,5% de los hogares tenían su vivienda en propiedad, mientras que el 16,1% vivían en alquiler. Este último porcentaje ha ido en aumento en las últimas dos décadas, invirtiendo la tendencia histórica de incremento de la propiedad: 11,4% en 2001, 13,5% (2011), 16,1% (2021). Según Eurostat (Housing in Europe 2024 edition) se habría pasado de un 24,2% (2021) a un 26,3% (2024).

3. 3_ Artículo 18. Declaración de zonas de mercado residencial tensionado. 1. Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales. (…) 3. La declaración de una zona de mercado residencial tensionado establecida en el apartado anterior requerirá la elaboración de una memoria que justifique, a través de datos objetivos y fundamentada en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente, incluyendo las dinámicas de formación de nuevos hogares, en condiciones que la hagan asequible, por producirse una de las circunstancias siguientes: a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares. b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.

4. 4_ Incluso una gran especialista en vivienda como Carme Trilla ha llegado a afirmar que “el control de alquileres no es una medida estructural. El control de alquileres lo que hace es dar un cierto sosiego al mercado, pero no está atacando el fondo del problema, que es la insuficiencia de oferta. En esa colisión entre oferta y demanda, la solución es contar con más oferta. No hay otro remedio: hay que atacar la insuficiencia de oferta. Lo demás son temas paliativos” (Fotocasa, 9 de diciembre de 2024).

5. 5_ Los periodistas especializados también han insistido en el déficit de viviendas. Por poner un solo ejemplo, Kiko Llaneras publicó en su Newsletter de El País, el pasado 19 de abril de 2025, el artículo “Repite conmigo: hay que construir más viviendas”.

6. 6_ Consulta realizada el 7/5/2025.

7. 7_ De hecho, en España y según Eurostat, y a pesar del elevado incremento en los precios (un 47,7% entre 2015 y 2023), el crecimiento ha sido inferior a la media de la Unión Europea (un 48%), ocupando el lugar número 17 en el ranking de 26 países ordenados por mayor encarecimiento de la vivienda.

8. 8_ Dicho “exceso de viviendas” en relación al número de hogares ha ido aumentando a lo largo del tiempo: 5 368 324 en 1991, 6 759 385 en 2001, 7 124 931 en 2011 y 8 084 485 en 2021.

9. 9_ Según la nomenclatura del Censo de 2001, las viviendas de “uso esporádico” probablemente coinciden grosso modo con las anteriormente denominadas viviendas “secundarias”.

10. 10_ A finales de los 90 nadie anticipaba en España el “boom” migratorio que se avecinaba. Incluso una gran demógrafa como Anna Cabré (Centre d’Estudis Demogràfics, UAB) se equivocó de plano (y con ella, por ejemplo, organismos públicos como el IDESCAT) al hacer las estimaciones prospectivas de población en Cataluña. Las estimaciones demográficas continuaban haciéndose fundamentalmente con criterios “endógenos”. Hubo que esperar al trabajo de M.A. Monés y J.M. Carrera (primero en el Ayuntamiento de Barcelona y, después, en la Generalitat) para que se consolidase plenamente la introducción del vector “exógeno” en las estimaciones prospectivas. Roca y Marmolejo (2005).

11. 11_ Hay que destacar, según datos procedentes del INE, que los nacidos en el extranjero y residentes en España se ha incrementado en 5 870 108 personas entre 2002 y 2023. En ese mismo periodo, las personas de nacionalidad española y nacidas en España se han incrementado en 1 179 982, frente a 1 518 460 de nacionalidad española y nacidas en el extranjero.

12. 12_ La bonanza, o no, del ciclo económico, por supuesto, no se limita sólo a la inmigración. También, y de forma muy significada, por la confianza (o desconfianza) que genera la coyuntura económica en la demanda residencial (especialmente endógena). La noción de renta “permanente” (Friedman, 1957) está en el corazón de las decisiones locacionales de la ciudadanía.

13. 13_ Los puntos más gruesos, en azul, representan los datos censales de 2001, 2011 y 2021. A partir de 2022 y hasta 2025, lo datos resultantes de la Encuesta Continua de Población.

14. 14_ La proyección INE (2022) estima un incremento neto de 182 370 hogares/año, frente a la proyección INE (2024), que considera un incremento neto de 246 076 hogares/año.

15. 15_ El Banco de España entiende por “suelo finalista” el suelo urbano que está disponible para ser edificado de inmediato y que por tanto tiene la condición de solar.

16. 16_ Por desgracia no conocemos bases de datos estadísticas relativas a inventarios de suelo que permitan realizar una aproximación rigurosa a la existencia de eventuales déficits o superávits a nivel nacional. A nivel local pueden existir algunos trabajos. Roca y Marmolejo (2005).

17. 17_ A este respecto citar que habría que esperar a 2007-2008, se impulsase la nueva Ley de Suelo, la cual, por vez primera, amplió el derecho a la vivienda establecido en el artículo 47 de la Constitución (“todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”) por el derecho de toda la ciudadanía a “disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible”.

18. 18_ La Agencia Ambiental Europea utiliza el término “land take” para analizar el proceso de artificialización del suelo producido por la urbanización y el desarrollo de las infraestructuras. Concretamente “Land take refers to the area of land that is 'taken' by infrastructure and other facilities that necessarily go along with the infrastructure, such as filling stations on roads and railway stations” (https://www.eea.europa.eu/help/glossary/eea-glossary/land-take ).

19. 19_ Vid. https://www.eea.europa.eu/en/analysis/maps-and-charts/land-take-statistics-dashboards

20. 20_ Cabe indicar que aquí se entiende por “centro”, el espacio más cualificado de la ciudad; el mejor comunicado, pero también el de mayor calidad urbana. Y por “periferia”, el espacio menos accesible y de menor calidad.

21. 21_ Es llamativo el hecho de que los informes del Banco de España analizados en este trabajo pasen de puntillas sobre la conveniencia de construir más vivienda protegida en régimen de propiedad. En cambio, dichos trabajos asumen con firmeza la necesidad de impulsar el mercado de alquiler, protegido y asequible. A nuestro juicio se trata de construir más vivienda protegida, sea de alquiler (lo que sin duda es prioritario), sea de propiedad.

22. 22_ Con anterioridad a 1994 se produjeron diversas iniciativas para impulsar a nivel urbanístico la vivienda protegida. Fue pionera la iniciativa de Eduardo Leira y Jesús Gago, en el Plan General de Madrid (1985), de proceder al cálculo del aprovechamiento medio en suelo urbanizable mediante la homogeneización del mismo en base a considerar un estándar del 70% para vivienda social. Sin embargo la iniciativa de Madrid no se atrevió, todavía, a incorporar la calificación de suelo a efectos de VPO. Habría que esperar a 1987, cuando en el proyecto de ley que encargó el Gobierno Vasco al Centro de Política de Suelo y Valoraciones de la UPC (CPSV, 1987), se introdujo de forma explícita la calificación de VPO. Sin embargo, al negociarse en Madrid dicho proyecto de ley, decayó de la finalmente aprobada Ley de Valoraciones del País Vasco (Ley 9/1989, de 17 de noviembre, de Valoración del Suelo de la Comunidad Autónoma del País Vasco) la regulación relativa a la calificación de suelo destinada a VPO, por ser considerada “inconstitucional”, por “atentar al libre mercado”. Sin embargo pasaría sólo un año desde la aprobación de dicha ley, cuando en el marco de la IV legislatura el nuevo gobierno (y aquí hay que hacer tributo, especialmente, a Ángel Menéndez Rexach, entonces director general del Instituto del Territorio y Urbanismo, del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo) impulsó y aprobó el primer texto legal en el que se incluye de forma explícita la capacidad normativa para la calificación de suelo a efectos de VPO (la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre la reforma del régimen urbanístico y las valoraciones del suelo, articulada posteriormente como Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, en el Real Decreto Legislativo 1/1992). Lo que en 1987 era considerado inconstitucional (por el Gobierno de España) por representar una presunta coerción a la libertad de los propietarios para decidir el destino de los predios calificados de vivienda, en 1990 era ya asumido con total normalidad. La sentencia acerca de la inconstitucionalidad de la RDL 1/1992 representaría también el decaimiento de la calificación del suelo destinada a VPO introducida por la Ley 8/90, dejando definitivamente a la Ley 17/1994, de 30 de junio, de medidas urgentes en materia de vivienda y de tramitación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística del País Vasco, el carácter de norma pionera en esta materia.

23. 23_ La LS 2008 planteó unas reservas mínimas del 30% para todos los suelos incluidos en actuaciones de “urbanización”. Lo anterior presuponía por tanto la aplicación de dicho estándar tanto para las actuaciones de “nueva urbanización” (art. 14.1.a.1), como a las “las que tengan por objeto reformar o renovar la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado” (art. 14.1.a.2). Posteriormente, la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015 (art. 20) redujo estas reservas al 10% en el “suelo urbanizado que debiera someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización”, manteniendo el 30% mínimo de la “edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización”. El nuevo redactado que le ha dado la Ley de Vivienda de 2023 al referido artículo 20, indica que la reserva de suelo destinada a vivienda de protección “comprenderá, como mínimo, los terrenos necesarios para realizar el 40 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización y el 20 por ciento en el suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización”. Finalmente, la Ley de Vivienda de 2023 ha añadido que el porcentaje que deberá ser destinado a vivienda sujeta a algún régimen de protección pública de alquiler no podrá ser inferior al 50 % de la reserva de suelo contemplada en el citado artículo 20.

24. 24_ Ciertamente la “no construcción” en muchas CCAA de las viviendas protegidas que deberían haberlo sido fruto de las reservas de suelo contempladas en las legislaciones urbanísticas, sigue siendo un tema de investigación pendiente. ¿Qué sucedió en Madrid y otras muchas CCAA para que no se construyesen las reservas de suelo de VPO proyectadas en los planes de ordenación? Continúa siendo un misterio. ¿Fueron descalificadas? ¿Cómo se produjo ese proceso de descalificación?

25. 25_ Roca (2010) puso de relieve el carácter erróneo de dicha tesis. La construcción de vivienda social, lejos de representar un factor favorable al incremento de los precios de la vivienda libre, significó, para el periodo 1995-2007, un elemento moderador de los mismos. Se trata, ahora, de replicar este mismo ejercicio para el periodo 2004-2023.

26. 26_ La utilización de la información provincial de periodicidad trimestral como base de referencia permite soslayar las dificultades intrínsecas de tipo estadístico que representaría realizar un único modelo a nivel nacional.

27. 27_ La contabilidad regional pormenorizada, por provincias, va muy retrasada en el tiempo, lo que dificulta la elaboración de modelos actualizados.

28. 28_ El grupo de trabajo Urban Task Force, presidido por Richard Rogers, propuso en 1999 que como mínimo el 70% del nuevo desarrollo urbano se produjese sobre brownfields, reduciendo al 30% el susceptible de desarrollarse sobre greenfields.

29. 29_ El argumento de que una reserva superior al 20% no es rentable desde un punto de vista económico para la propiedad privada no es de recibo. Cabe recordar que en el suelo urbano no consolidado la Administración suele tener derecho a un 10-15 % de aprovechamiento urbanístico. Un 10% de aprovechamiento es, normalmente, superior a un 30% de la edificabilidad, por lo que podría materializar sin coste alguno para las arcas públicas la obtención del suelo necesario para la construcción de viviendas sociales. Además, cabe también recordarlo, se puede proceder a la expropiación, la cual en suelo urbanizado sometido a reforma puede ser asequible para las administraciones públicas, al no incorporar el justiprecio expropiatorio las plusvalías resultantes del proceso urbanizador. La caída en desuso de la expropiación en suelo urbano no consolidado es otra de las malas prácticas de muchos ayuntamientos, que temen en exceso la controversia acerca de la cuantificación del justiprecio.

30. 30_ De nuevo nos encontramos aquí ante un reto similar al que a finales de los 80 nos enfrentamos con las reservas de suelo para vivienda social. Lo que en los 80 era “imposible”, “inconstitucional”, en los 90 era plenamente asumido. Decir que es “confiscatorio”, o “no rentable económicamente”, medidas como las adoptadas por el Ayuntamiento de Barcelona, referentes a la obligación de la propiedad privada de destinar (en determinados supuestos) un 30% de la edificabilidad residencial en suelo consolidado a vivienda social es una falsedad completa. En el informe realizamos el CPSV (Arellano y Roca, 2018) demostramos que era perfectamente rentable asumir ese empeño. Cuestión aparte es cómo materializar la eventual reserva. En la propia parcela, en un ámbito cercano, mediante reparcelación discontinua,…, pero en todo caso es asumible por la propiedad privada.

31. 31_ Cabe recordar, aquí, un hecho relevante: según los censos de población y vivienda se pasó de una proporción 80% (alquiler) 20% (propiedad) en 1920, a una proporción inversa 20% - 80% en 1980. De una sociedad de rentistas a una sociedad de propietarios.

32. 32_ No nos referimos aquí al retraso en la emancipación de los jóvenes (en España a los 30,4 años, el cuarto país más tardío de la UE, frente a los 21,4 de Finlandia). Entendemos por “echar raíces” la consolidación del modelo de vida. Si hace cinco décadas era normal “echar raíces”, casarse y comprar un piso, antes de los 25 años, ahora esta decisión, si llega, se pospone al fin de la juventud (pasados los 35 años), y a la entrada, cada vez más tardía, en la “edad adulta”. La “juventud” se alarga. Y también llegar a un trabajo estable.

33. 33_ Si bien existe una robusta estadística de transmisiones de derechos de propiedad (INE), no sucede lo propio en relación a los contratos de alquiler. Para el INE esta última aún se trata de una estadística provisional.

34. 34_ Tomando como referencia Cataluña, los contratos de alquiler registrados por el INCASOL se han multiplicado por 2,4 entre 2007 y 2022. En cabio la compraventa de viviendas se ha reducido a un 92% entre ambas fechas.

35. 35_ Vid. https://serpavi.mivau.gob.es/

36. 36_ Es cierto que según el registro de fianzas del INCASOL, en 2024 se ha producido una reducción de 14 362 contratos respecto a 2023. Sin embargo, dicha tendencia a la reducción de contratos ya se venía produciendo desde algunos años anteriores. En el periodo 2023-2022, se redujeron 19 782 contratos, y en el periodo 2022-2021, 15 072 contratos. En líneas generales se puede indicar que desde 2018 (año en el que se produjo un mayor número de contratos de alquiler, la tendencia general ha sido decreciente.

37. 37_ La Ley de Arrendamientos Urbanos considera que el alquiler de “temporada” consiste en un arrendamiento distinto del de vivienda, como el arrendamiento de oficinas, comercial, industrial o de aparcamiento. Así, el artículo 3 de la LAU indica: “Arrendamiento para uso distinto del de vivienda. 1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior [Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario]. 2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.”

38. 38_ Con la nueva modificación del PGM el Ayuntamiento quiere distinguir, quiere priorizar, dentro del uso de vivienda, el uso habitual y permanente respecto al uso temporal de vivienda. La modificación en curso establece que se podrán prohibir, limitar o restringir los otros usos diferentes de la vivienda habitual a través de los planeamientos urbanísticos y las ordenanzas municipales. Al mismo tiempo, también se podrán aplicar restricciones específicas por distritos, barrios o edificios para proteger el carácter residencial de estos.

39. 39_ A este respecto, el proyecto de Real Decreto por el que se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y se regula la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler y alojamientos de corta duración, no parece vaya a ser un instrumento suficiente para abordar la resolución al problema de los efectos perversos del alquiler de “temporada”.

40. 40_ Los primeros datos estadísticos relativos al efecto de la política de contención de rentas en las zonas tensionadas de Cataluña confirman esta tendencia favorable. El incremento de los alquileres de vivienda permanente se ha reducido entre 2024 y 2023, a un 1,1%, por debajo de la inflación. Este incremento es el más bajo de los últimos 10 años (si exceptuamos los años de pandemia, 2020 y 2021, con reducciones en las rentas). Muy por debajo del 7,1% y 7,7% de 2023 y 2022.

41. 41_ Un ejemplo lo tenemos en los informes elaborados por el Observatorio de Alquiler, impulsado por la Fundación Alquiler Seguro y respaldado por ungrupo de investigadores de la Facultad de Ciencias de la Economía y de la Empresa de la Universidad Rey Juan Carlos. He aquí un botón de muestra: “Se desploma la oferta en más de 40 000 inmuebles tras un año de la declaración de zona tensionada en Cataluña”, informe realizado el 13 de marzo de 2025 (https://actualidad.alquilerseguro.es/se-desploma-la-oferta-en-mas-de-40-000-inmuebles-tras-un-ano-de-la-declaracion-de-zona-tensionada-en-cataluna/).