Estudios

CIUDAD Y TERRITORIO

ESTUDIOS TERRITORIALES

ISSN(P): 1133-4762; ISSN(E): 2659-3254

Vol. LVII, Nº 224, verano 2025

Págs. 671-714

https://doi.org/10.37230/CyTET.2025.224.11

CC BY-NC-ND

Los barrios periféricos de bloque: déficits heredados, maduración silenciosa, rehabilitación y retos futuros

Eduardo de-Santiago-Rodríguez ⁽¹⁾

Iván Rodríguez-Suárez ⁽²⁾

⁽¹⁾ Doctor Arquitecto. Consejero Técnico

⁽¹⁾ Subdirección General de Políticas Urbanas. Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana

⁽²⁾ Doctor Arquitecto. Profesor Ayudante Doctor

⁽²⁾ Departamento de Urbanística y Ordenación del Territorio. Universidad Politécnica de Madrid

Resumen: Una de las herencias urbanas más características del franquismo fue la amalgama desordenada de periferias en las que predominaban los tejidos residenciales de bloque abierto. Su situación social, físico-espacial y jurídica, era alarmante al inicio de la democracia. Durante las últimas cinco décadas se ha intervenido sobre el soporte construido de estos espacios, tratando de integrarlos estructuralmente en la ciudad, mejorando y/o rehabilitando diversos fragmentos, o definiendo sus posibilidades de transformación. El artículo ofrece algunos apuntes sobre las modalidades de intervención en estas periferias, ejemplificados en las políticas de rehabilitación de áreas. En las conclusiones se plantea la pertinencia y necesidad de la recualificación de estos tejidos que suponen una oportunidad para la mejora de todo el sistema urbano y presentan aún múltiples carencias y grados diversos de obsolescencia.

Palabras clave: Bloque abierto; Periferias; Rehabilitación de áreas; Rehabilitación urbana.

Peripheral housing estates: inherited deficits, silence maturation, urban regeneration and future challenges

Abstract: One of the most characteristic urban legacies of Franco's regime was the disorderly amalgamation of suburban areas dominated by open-block housing estates. The social, physical-spatial, and legal situation was alarming at the dawn of democracy. Over the last five decades, interventions have been made on the built environment of these spaces, attempting to structurally integrate them into the city, improving and/or transforming various fragments, or defining their potential for transformation. The article offers some notes on the modalities of intervention in these peripherical areas, exemplified by area rehabilitation policies. The conclusions discuss the relevance and necessity of improving these structures, which represent an opportunity for improving the entire urban system and still display multiple shortcomings and varying degrees of obsolescence.

Keywords: Open-block housing estate; Suburban areas; Areas of integrated renovation; Urban rehabilitation.

Recibido: 05.05.2025; Revisado: 12.05.2025

(1) Correo electrónico:edesantiago@mitma.es; Nº ORCID:https://orcid.org/0000-0002-1867-7867

(2) Correo electrónico:ivan.rsuarez@upm.es; Nº ORCID:https://orcid.org/0000-0002-9139-0280

Los autores agradecen las críticas constructivas recibidas, los comentarios y sugerencias realizados por las personas evaluadoras anónimas, que han contribuido a mejorar y enriquecer el manuscrito original.

Dedicado a los apóstoles de la rehabilitación/regeneración -Mariano Calle, Juan Rubio del Val, Gerardo Ruiz Palomeque, Jordi Amela, Javier Ramos Guallart, Nacho de la Puerta, Txari Vallejo...- y de los Barrios Vulnerables Agustín Hernández Aja, Julio Alguacil, Félix Arias, Oriol Nel.lo - y a todos los hombres, mujeres y asociaciones vecinales que lucharon y luchan por mejorar la calidad de vida en nuestros barrios.

1. Introducción

"Que no te enteras, que la vida no es una carrera/ Yo vengo de los matorrales, de una chabola sin cristales/ Donde los niños no llevan disfraz ni traje"

De los matorrales. Canción de Los Delinqüentes en el álbum "Recuerdos garrapateros de la flama y el carril", 2006

La emigración del campo a las ciudades de un numeroso contingente de población durante la segunda mitad del siglo XX en España -como consecuencia de la crisis de las economías familiares de base agraria, la progresiva industrialización y el desplazamiento del crecimiento económico hacia determinados polos urbanos de desarrollo- impulsó la demanda de alojamiento y provocó una expansión urbana sin precedentes. En la inmediata posguerra, la población de los municipios que hoy forman parte de las áreas urbanas de España superó a la población de los municipios rurales, en un trasvase y concentración de población en las áreas urbanas que no se ha detenido desde entonces.

Como es conocido (Capel, 1975; De Terán, 1978; Sambricio, 2003), el problema de la vivienda se intentó solucionar inicialmente de un modo paternalista mediante la promoción pública, pero ante la insuficiencia de recursos y capacidades para llevar a cabo esta ingente tarea, a partir de finales los 50 y, en paralelo a los profundos cambios ideológicos experimentados dentro del aparato franquista¹, se fue articulando de manera progresiva una solución inmobiliaria ‘a la española’², basada en la promoción privada de viviendas subsidiadas públicamente, mediante una exitosa formulación implícita en la que los trabajadores podían acceder a la propiedad de una vivienda mediante la capitalización de sus rentas salariales, con la intermediación del sector bancario en la financiación de la promoción y la concesión de hipotecas, y todo ello gracias al auxilio público mediante subvenciones otorgadas a los promotores, al sector financiero y a los futuros propietarios.

La producción de ciudad y la construcción de este importante volumen de viviendas³ precisó un nuevo marco legislativo para regular el planeamiento y la urbanización a gran escala- materializado en la Ley de Suelo de 1956-, así como otro para la vivienda y su financiación, con numerosos conflictos entre ambos y divergencias en la gestión práctica cotidiana (De Terán, 1978). Aunque también se construyeron viviendas nuevas en los tejidos existentes de los cascos y ensanches, la forma característica de la producción de ciudad durante el franquismo fueron los denominados “polígonos de bloque”. Estas ordenaciones se habían consolidado durante el desarrollismo como una “nueva ideología urbanística, resultado de la llegada a España de la influencia exterior” (SPYOT, 1983, p. 56). Fueron desarrollados tanto en suelos públicos como privados y se caracterizaban por la precariedad de la urbanización, falta equipamientos y ausencia casi absoluta de articulación en la estructura urbana. En muchos casos lo único que se materializaba inicialmente era la edificación residencial, mientras los desarrollos contravenían las previsiones de planeamiento y los procesos de gestión urbanística no llegaban a completarse. Esto se tradujo en una ciudad incompleta en la que las carencias eran múltiples, tanto en la integración en la estructura urbana, como en las propias condiciones del soporte urbano local, entendido como armazón de dominio público local al servicio de los tejidos, como en la propia edificación residencial, con carencias notables en los programas funcionales y en las características constructivas de la edificación (Monclús & Díez Medina, 2020).

La mejora de estos tejidos y espacios ha sido una actividad permanente desde la recuperación de la democracia y, aunque lejos de ocupar un papel central de la actividad urbanística, en especial durante los periodos expansivos de las dos burbujas inmobiliarias de este pasado medio siglo, ha sido un trabajo silencioso y continuo en el que el liderazgo público ha sido determinante. Este artículo se centra en describir a grandes rasgos este proceso, las herramientas utilizadas para ello y ejemplifica algunas de las actuaciones paradigmáticas de las últimas décadas en la escala de intervención sobre los fragmentos, a través de lo que se conoce como rehabilitación o regeneración de áreas.

2. La recuperación de las periferias heredadas del franquismo

2.1. Los déficits heredados y las demandas ciudadanas

"Han elaborado un Plan/Para dejarnos sin casas,/Sin vecinos, sin amigos,/¡Y aún creerán que nos hace gracia!/ [ ]/¿Quién ha dado vida al barrio?/ ¿Quién tantos años vivió/ Sin luz, con barro, sin agua?/ ¡Ese hemos sido tú y yo!/ […]/ ¡Vamos! No lo pienses más!,/ ¡Únete a tus vecinos!/ ¡Que te pilla el Plan Parcial!""

Plan Parcial. Canción de Luis Pastor, en el álbum "Nacimos para ser libres", 1977

Tras la recuperación de la democracia era patente la necesidad de mejorar las ciudades y de integrar las periferias que habían sido producidas de forma anárquica durante el franquismo. Las ciudades presentaban notables problemas y carencias, y en los tejidos periféricos la situación era alarmante. Algunos habían sido autoproducidos por sus habitantes en parcelaciones periféricas sobre suelos rústicos al margen de las previsiones del planeamiento. Otros eran promociones públicas y privadas desarrolladas en polígonos de bloque abierto autistas, de ínfima calidad material en lo constructivo, sin apenas urbanización ni dotaciones, y ajenas a la escasa estructura urbana existente.

A ellos se sumaban los crecimientos de los cascos periféricos heredados, así como tejidos industriales producidos de forma precaria y, en ocasiones, sin tener en cuenta las previsiones del planeamiento⁴. Algunos de estos tejidos eran enclaves en otras morfologías, la articulación entre ellos era inexistente y la estructura viaria sobre la que se articulaban había sido concebida para ser servidora de la ciudad central. En conjunto constituían una amalgama desarticulada con espacios intersticiales vacantes y conflictos en sus zonas de contacto.

Al mismo tiempo se desplegaban aún algunas de las actuaciones urbanas de mayor calado del desarrollismo franquista concebidas en los estertores finales del régimen y coincidentes con el cambio de ciclo económico y la detención del crecimiento metropolitano. Se trataba de actuaciones planificadas y gestionadas por el Estado con una visión en ocasiones ajena y contrapuesta a los intereses locales y a las previsiones del planeamiento urbano. Entre ellas destacaban las políticas sectoriales de viario de alta capacidad, programas como el de redes arteriales y los planes de acceso a las ciudades; y las denominadas ACTUR (Actuaciones Urbanísticas Urgentes, Decreto Ley 7/1970) desarrolladas por el Instituto Nacional de Urbanización (INUR) mediante expropiación con el objetivo de dar respuesta al crecimiento demográfico y las necesidades de vivienda en las grandes aglomeraciones urbanas creando nuevas ciudades y cuyas principales realizaciones fueron la nueva ciudad de Tres Cantos, en el área metropolitana de Madrid, y la expansión de Puente de Santiago al norte de Zaragoza.

Fig. 1 Los déficits heredados y las demandas ciudadanas. Arriba izquierda: Cartel Piso Ideal de los Años 70 en medio de un descampado. Arriba derecha: Movimiento vecinal reivindicativo en Barcelona. Abajo izquierda: Movimiento vecinal La Vaguada es nuestra (Madrid). Abajo derecha: Octavilla anunciando la conferencia coloquio “La sanitat al barri” en Sant Andreu (Barcelona)

Fuente: Arriba izquierda: Fotograma de la película La ciudad es nuestra de Tino Calabuig (1975). Arriba derecha: https://eltranvia48.blogspot.com/. Abajo izquierda: Fotograma del documental Reivindicación vecinal La Vaguada es nuestra 1977-1978 , del colectivo Cine Polans. Abajo derecha: https://archivodelatransicion.es/

Las carencias de toda índole en las periferias eran alarmantes, y las demandas de la población habían derivado en un potente movimiento vecinal que tuvo la capacidad de estructurarlas y establecer una presión continuada sobre los rescoldos del apartado franquista (Fig.1). Las primeras asociaciones de vecinos habían surgido al amparo de la Ley de Prensa de 1955 aprobada siendo ministro Manuel Fraga Iribarne. Tras las elecciones de 1979 accedieron a los gobiernos municipales en las principales ciudades del país partidos de izquierda y socialdemócratas que tenían vínculos estrechos con los movimientos vecinales y la voluntad, al menos inicialmente, de dar respuesta a las reivindicaciones ciudadanas. La crisis económica derivada de las crisis del petróleo de los años 70 se tradujo en una súbita detención del crecimiento metropolitano. Estos dos factores, cambio político y crisis económica, facilitaron un cambio de modelo en las políticas urbanas basado en recuperar la ciudad heredada y moderar los crecimientos.

El debate disciplinar confluía también en el diagnóstico y se ponían en cuestión las ordenaciones de bloque que se aplicaban entonces de forma indiscriminada y con escaso respeto por ninguna de las preexistencias, ni físicas ni sociales. Además, se estaba produciendo un relevo generacional tanto en el aparato del Estado como en el sector profesional, con una nueva generación de técnicos y cuadros políticos, en ocasiones ejerciendo ambos roles de forma simultánea. La Ley del Suelo aprobada en 1975 (TRLS76) y sus Reglamentos de Planeamiento (RD 2159/1978), Gestión (RD 3288/1978) y Disciplina (RD 2187/1978) establecieron un nuevo marco regulatorio que viabilizaba poner freno a los desmanes y el desorden del desarrollismo.

Todo ello eclosionó en una cultura urbanística que vino en denominarse el “urbanismo de la austeridad” (Campos Venuti, 1981). Se trataba de una apuesta, bajo el liderazgo público, por modelos contenidos y centrados en la calidad material de la ciudad existente. El concepto de austeridad adquirirá décadas después, tras la quiebra inmobiliaria de 2007, un sentido contrapuesto para referirse a la necesidad de recortar el gasto público. En esta nueva cultura urbanística confluía también el término del “derecho a la ciudad” (Lefebvre, 1968) y la necesidad de reapropiación y autogestión del espacio urbano, y que en su dimensión física material puede ser entendido como el “derecho a la ciudad urbanizada” en la que todos los espacios deben garantizar las oportunidades de las poblaciones que los habitan mediante una distribución espacialmente justa de los recursos (Rodríguez Suárez, 2023a). Todo ello tuvo reflejo en el movimiento ciudadano protagonizado por las asociaciones vecinales durante la Transición a la democracia, en el que las relaciones con la administración eran de confrontación mediante procesos de participación por irrupción. Sin embargo, la llegada de los ayuntamientos democráticos suavizó notablemente las relaciones y supuso un viraje a la participación por invitación con los partidos políticos monopolizando la representación de los intereses colectivos (Colectivo Ioé, 1985).

En este contexto, los programas políticos de las corporaciones democráticas municipales surgidas tras las elecciones municipales de 1979 articularon programas de recuperación de la ciudad que tenían como piedra angular el planeamiento urbano y utilizaban una amplia batería de herramientas para la mejora de la ciudad y, en especial, de las periferias en las múltiples dimensiones en las que éstas presentaban carencias. El soporte construido de estos espacios, entendido como una articulación concreta de los componentes materiales que constituyen los tejidos urbanos, mostraba carencias y disfunciones en todas sus dimensiones: las cualidades de la edificación, de la urbanización, y de la integración en el área urbana y de las piezas entre sí.

Durante los primeros años de la democracia se produjo una revisión de los instrumentos de planeamiento general de todos los grandes municipios basados en estos principios (Gigosos, 1993). Dentro de esta generación de Planes Generales tuvieron una gran influencia disciplinar los de Málaga, aprobado en 1983, y de Madrid, en 1985. Para la recuperación de las periferias se optó por una solución mixta. En algunos de los tejidos en peor estado se intervino con cuantiosas inversiones públicas a fondo perdido mediante actuaciones de transformación urbanística. Estas intervenciones partían aún de una visión de “redención del suburbio” basada en la erradicación del chabolismo y se produjeron con anterioridad o en simultáneo a la formulación de los nuevos modelos previstos en los Planes Generales que se encontraban en redacción. El ejemplo paradigmático de esta alternativa fue la operación de Remodelación de Barrios de la periferia de Madrid (Alguacil & al., 1989) que afectó mayoritariamente a tejidos de autoconstrucción y parcelaciones periféricas, aunque también a algunos polígonos de bloque abierto de promoción pública de ínfima calidad. Se trató de una operación de gran alcance que afectó a casi 1000 hectáreas de suelo, y permitió el realojo de unos 150 000 habitantes en cerca de 39 000 viviendas en régimen de propiedad (Fig. 2).

En el resto de los tejidos periféricos se programaron intervenciones de microcirugía o se “congelaron” en el estado en el que se encontrasen, fiando sus mejoras a actuaciones en tejidos limítrofes y ámbitos intersticiales vacantes, así como a una intensa actividad de construcción de equipamientos públicos, tanto estructurantes, que contribuyeran a la integración de las piezas en la estructura urbana, como locales, que mejorasen la vida cotidiana de los barrios. Al mismo tiempo, se sentaron las bases de una política de rehabilitación que permitiese la recuperación de la edificación residencial existente y la puesta en valor de los tejidos heredados. Se articularon, así, los mecanismos y políticas de rehabilitación que, si bien en los primeros años de la democracia se aplicaron sólo a los tejidos centrales de los cascos históricos, en los años noventa del siglo XX se incorporaron ya plenamente a la intervención en las periferias (Rubio del Val, 2011; Rodríguez Suárez, 2023 a).

Fig. 2 Operación de Remodelación de Barrios. Madrid. Palomeras Bajas

Fuente: Mariano Calle, 2024

2.2. Y pasa la vida La maduración anónima y silenciosa de los barrios periféricos

"Y pasa la vida, pasa la vida/ Pasa la vida y no has notado que has vivido cuando/ [ ]/  Y pasa la vida, igual que pasa la corriente/ Cuando el río busca el mar/ Y yo camino indiferente donde me quieran llevar"

Pasa la Vida. Canción de Pascual González y Romero Sanjuan. Interpretada por Pata Negra/Kiko Veneno, incluida en el álbum "Blues de la frontera", 1987

Al inicio de la democracia en las periferias no existían unos servicios urbanísticos mínimos y las carencias de todo tipo eran generalizadas. Estos tejidos no alcanzaban el estatus de ciudad urbanizada, entendida como la codificación del soporte construido que posibilite una distribución espacialmente justa de los recursos y permita alcanzar el estatus de ciudadanía. La condición de ciudad urbanizada requiere que los soportes construidos cuenten con los atributos adecuados a cada momento histórico y para cada fragmento en términos homologables a los del resto de la ciudad. Estos atributos pueden organizarse a efectos analíticos en tres escalas y partes del soporte construido (Rodríguez Suárez, 2023 a):

Atributos estructurales que permiten la integración en el área urbana. Se trata de los elementos que permiten la integración de las piezas urbanizadas en el conjunto de la ciudad, así como la articulación entre ellas. Pueden identificarse con la definición de los sistemas o redes generales, los usos globales y las actuaciones de transformación urbanística.

Atributos de definición y cualidades del soporte urbano local. Se concretan en la calificación de los espacios, y en la construcción del espacio público y de la edificación destinada a dotaciones públicas. Se corresponden con la ordenación de detalle o pormenorizada y la urbanización y construcción de redes públicas.

Atributos de calidad y prestaciones de la vivienda. Se refieren a las cualidades del espacio lucrativo destinado a la reproducción, que en tejidos residenciales se destina mayoritariamente a vivienda, aunque pueden existir edificios completos o partes de los edificios destinados a actividades económicas. Los requerimientos han ido incrementándose a lo largo del tiempo y los objetivos han migrado de la garantía de las condiciones mínimas de habitabilidad, a la accesibilidad y la reducción de los consumos de materia y energía.

Durante la época de la Transición, se manifestaron ya claramente las carencias y disfunciones en muchos de estos atributos del soporte construido de los tejidos periféricos y, en especial de los barrios de bloque abierto. Esta situación se refleja en alguna de la filmografía de la época que tiene precisamente como escenario las nuevas periferias de bloque y que es uno de los mejores testimonios de las condiciones de estos espacios (Alfeo & González de Garay, 2011). En ellos el “descampado” es el fondo permanente, y las carencias de integración y urbanización son patentes (Fig. 3). En este momento se trataba de espacios que alojaban poblaciones jóvenes de clases trabajadoras. Con el paso de los años, los barrios y sus poblaciones han ido envejeciendo, acompañados de la articulación y construcción del Estado de Bienestar tardío e incompleto propio del país, y han llegado nuevos habitantes, muchos de ellos con los procesos migratorios internacionales que se intensificaron al inicio del siglo XXI.

Fig. 3 Poblado Virgen de la Piedad, Villa de Vallecas. Años 80 (izquierda) y actualidad (derecha)

Fuente: Fotograma de la película Deprisa, deprisa , de Carlos Saura, 1981 (izquierda). Archivo propio, 2023 (derecha)

De este modo, se produjo una recualificación silenciosa de los tejidos, tanto interna de las edificaciones residenciales, mediante mejoras de las viviendas por parte de los propietarios particulares según han ido mejorando sus rentas; como externa, por intervenciones públicas directas y por el propio paso del tiempo que ha dotado de abundante vegetación el espacio interbloque. Al envejecimiento normal del parque edificado, se añadió en algunos casos un deterioro prematuro debido a graves problemas estructurales, como fueron los derivados de los suelos con arcillas expansivas en el sur de Madrid, o de aluminosis con gran presencia en Cataluña.

Esta maduración de las periferias se ha producido apoyada en una panoplia de intervenciones desplegada y puesta a punto a lo largo de las décadas (Rubio del Val, 2011). Para ello se han utilizado una variedad de herramientas de planeamiento urbano, políticas sectoriales, planificación estratégica, o de información sobre el soporte construido y sus habitantes⁵. Estas herramientas trabajan en la escala de los edificios, de los fragmentos o en la escala global, y producen efectos sobre toda la ciudad, sobre las piezas o sobre la vivienda. Cada una de ellas altera uno o varios de los atributos del soporte construido y se han ido desplegando de forma simultánea o secuencial a lo largo de las décadas. De este modo, las intervenciones en la periferia ofrecen una panorámica fragmentaria, en la que los sucesivos episodios se solapan en el tiempo o el espacio, anticipan propuestas que luego serán formuladas por otras, o trasladan a la realidad propuestas que ya fueron formuladas previamente. (Rodríguez Suárez, 2023 a).

No existe un modelo de intervención explícito y coordinado de intervención en las periferias de las ciudades españolas en el periodo democrático. Sin embargo, es posible identificar un modelo implícito basado en la superposición y yuxtaposición de intervenciones de planeamiento urbano y de políticas sectoriales y que ha derivado en la construcción de un acervo cultural de la rehabilitación y regeneración urbana. Este modelo funciona por acumulación y se define como una combinación de herramientas que evolucionan con el tiempo y que alteran determinados atributos del soporte construido. A su vez, las intervenciones se encuentran condicionadas por los atributos y carencias de los tejidos existentes, así como por el marco regulatorio y el contexto económico, político y social en el que se producen.

3. La ciudad inacabada de bloque abierto

3.1. La ciudad sin atributos: indefiniciones morfológicas y jurídicas

"Aquí la gran ciutat/ Ens mostra les vergonyes./ Ens han substituït/ Les barraques de llaunes/ Per pisos verticals,/ Per verticals barraques./[ ]/ Li han tret profit al cel,/ Li han tret profit a l'aire./ […]/ No han fet ni un jardí,/No han pensat a fer escoles./ I no han pensat a fer/ Ni una claveguera,/ Ni semàfors, ni llums".

Els nous barris. Canción de Núria Feliu, en el álbum “Viure a Barcelona”, 1981

Las ordenaciones residenciales de bloque abierto son el tejido predominante en las primeras periferias de muchas de las ciudades españolas y en algunas de ellas el más extenso en el conjunto de la ciudad (Monclús & Díez Medina, 2020; Hernández Aja & al, 2023). Muchas de las ciudades de las grandes áreas metropolitanas tuvieron sus crecimientos más extensos durante el desarrollismo franquista (Fig. 4), cuando se utilizaban de forma generalizada morfologías de bloque (Fuenlabrada o Móstoles en el caso del área urbana de Madrid). Sirva como ejemplo el caso del Ayuntamiento de Madrid, donde los tejidos de bloque abierto ocupaban el 31% de la superficie residencial y albergaban el 40% de la población de la ciudad en el año 2009 (Ayuntamiento de Madrid, 2009).

En el caso de los tejidos de bloque construidos durante el desarrollismo, lo más definitorio es que el espacio entre los bloques presenta una doble indefinición: morfológica y jurídica (Rodríguez Suárez, 2023a & 2023b). Esto los diferencia radicalmente del resto de los espacios libres de la ciudad, así como de los tejidos de bloque con espacio privado de construcción más reciente, y supone al mismo tiempo su mayor oportunidad y limitación de transformación.

La indefinición morfológica y funcional es consecuencia de los propios principios de ordenación de los tejidos de bloque abierto (el “Tapis Vert”, de la Carta de Atenas) y de la escasez material con los que fueron construidos. Los espacios libres son extensivos y se conforman en negativo como los restos no ocupados por la edificación, que con frecuencia era lo único construido en un primer momento. Como consecuencia, los espacios libres presentaban insuficiencias importantes en la urbanización y las dotaciones, y carecían de una funcionalidad clara. Muchos de estos barrios presentaban problemas de habitabilidad y muy bajas calidades constructivas, y funcionaban como piezas ajenas a la estructura urbana, inexistente en la periferia. Estas carencias materiales han sido objeto de intensas reivindicaciones vecinales que han ido subsanándose parcialmente durante el periodo democrático.

La indefinición jurídica se refiere a la organización de la propiedad del suelo y al destino urbanístico de estos espacios interbloque. Esta indefinición es debida a sus peculiares antecedentes de ordenación y gestión. La Ley del Suelo de 1956 con la que fueron ordenados presentaba lagunas importantes en los procesos de gestión y transformación del suelo. Entre otras muchas precisiones que se requieren hoy, entonces no se exigía la inscripción en Registro de la Propiedad de los actos urbanísticos⁶. A esto se unen las deficiencias de muchos de los instrumentos de planeamiento que los ordenaron, cuya calidad y precisión generan actualmente problemas adicionales para su gestión y regulación. En muchos casos, además, se promovieron contraviniendo las previsiones del propio planeamiento aprobado. (Rodríguez Suárez, 2023 a & b)

Fig. 4 Tipología de la edificación predominante por sección censal en las ocho mayores ciudades de España en 2021

Fuente: (Viedma-Guiard & al, 2022

Además, los procesos de recepción de los suelos de redes públicas por parte de la administración municipal pueden no haber sido completados y encontrarse en un limbo en el que continúan siendo titularidad de los organismos públicos o privados promotores o han sido transferidos en proindiviso a los propietarios de las viviendas. Las situaciones son variadas y lo más definitorio de esta situación es que se desconoce cómo está organizada la titularidad del suelo. A estas incertidumbres, que impiden un adecuado uso, mantenimiento y conservación de estos espacios, se añaden carencias importantes de urbanización.

Por todos estos motivos existen incertidumbres jurídicas que han dificultado el mantenimiento y conservación de los espacios interbloque y han derivado en técnicas de ordenación sui géneris desde el planeamiento urbano, basadas en la congelación de los tejidos en su estado actual, impidiendo su transformación y limitando notablemente las posibilidades de mejora de los espacios libres. Como consecuencia, no es posible deslindar el dominio público y el espacio entre los bloques se presenta como una amalgama heterogénea donde las posibilidades de intervención son escasas si no se define previamente la titularidad del suelo, lo que en muchos casos requerirá instrumentos de planeamiento de detalle que califiquen los espacios.

3.2. El estigma del polígono: vulnerabilidad y políticas de regeneración urbana

"Yo soy made in Orcasitas/ Yo amo mi barrio, I love mi barrio/ Muchos delincuentes, pocos universitarios/ Algunos son DDP, otros son Trinitarios/ Pero lo que todos quieren es hacerse millonarios"

Made In Orcasitas. Canción de El Jincho, 2019

Buena parte de los barrios periféricos de bloque alojan en la actualidad clases medias bajas y trabajadoras, con poblaciones envejecidas y presencia significativa de inmigrantes. Muchos de ellos han sido identificados como vulnerables (Hernández Aja & al, 2018 & 2023). Se trata de una vulnerabilidad no sólo espacial y física, sino también social y económica. A las carencias de la edificación, urbanización e integración estructural, se suman dificultades sociales y económicas que sitúan a estos vecindarios en desventaja y riesgo de deterioro progresivo. Los barrios pueden presentar elevadas tasas de paro, pobreza estructural, abandono escolar, incidencia de adicciones, presencia de hogares monomarentales con escasos recursos, o de poblaciones extranjeras con arraigo escaso por encontrarse en sus primeros estadios de integración en el país. También es habitual la poca variedad de los programas residenciales y de otros usos, así como la presencia de usos inadecuados o no previstos en la edificación. Los precios inmobiliarios acostumbran a ser menores que en otros tejidos. Con frecuencia, además, la vulnerabilidad está presente en muchas de estas dimensiones de forma simultánea y muchas de ellas se retroalimentan entre sí.

De este modo, algunos barrios pueden convertirse y funcionar como “válvulas de escape” de todo aquello que la sociedad y el mercado no acepta en posiciones centrales y el único espacio posible en el tablero de precios inmobiliarios de la ciudad que pueden permitirse las rentas más bajas, alimentando una espiral de empeoramiento, que puede llegar a enquistar las situaciones de desventaja. Esta espiral ha derivado en una mayor intensidad de las sucesivas crisis y contribuido a una mayor estigmatización de los barrios. (Bruquetas & al, 2005; Matesanz, 2017)

El estigma en los barrios periféricos alcanza incluso al término “polígono” utilizado para referirse a la ciudad de bloque producida durante el franquismo. La producción de ciudad mediante la delimitación de polígonos es una técnica básica de ordenación del suelo cuya regulación completa se introdujo por la Ley del Suelo de 1956 (Sección segunda, artículos 104 a 106). Esta técnica fue la utilizada para la producción de la ciudad del desarrollismo, y el término polígono acabó siendo utilizado precisamente para referirse a esas unidades urbanísticas, aunque cargada de connotaciones negativas en el imaginario popular. Así el polígono pasó a ser asociado con las promociones unitarias de bloques con características de aislamiento y homogeneidad social destinadas a alojar a las clases populares. El término se ha popularizado tanto que ha derivado en el término “poligonero” utilizado en la lengua coloquial para referirse de forma despectiva a los jóvenes —especialmente en femenino— que habitan esos espacios, caricaturizados mediante un aspecto llamativo y comportamientos vulgares.

Fig. 5 Evolución de los barrios vulnerables detectados entre 2001 y 2021 en los municipios de Madrid y Barcelona

Fuente: Catálogos de Barrios Vulnerables 2001, 2011 y 2021 (el último en redacción)

En este proceso, la evolución de las ciudades españolas en las últimas décadas ha seguido un patrón en el que la vulnerabilidad ha ido reduciéndose en los tejidos centrales mientras persiste y se amplía en los tejidos periféricos (Fig. 5). Las políticas de rehabilitación han incidido especialmente sobre los espacios vulnerables (Hernández Aja & al, 2014; Matesanz, 2017) y la interpretación de estos patrones tiene una lectura ambivalente y contradictoria. Por un lado, podría concluirse que estas políticas han fracasado en los tejidos periféricos, al no conseguir revertir las situaciones de vulnerabilidad; por otro lado, es posible entender que su evolución hubiera sido mucho peor de no haber existido ninguna intervención. Un ejemplo sobre esta espiral de la vulnerabilidad y los efectos y alcance de las políticas de rehabilitación es el Polígono Sur de Sevilla, que se expone con mayor detalle en el apartado siguiente. En los espacios centrales, la lectura es también ambivalente y compleja, puesto que las políticas de rehabilitación pueden ser entendidas como facilitadoras de procesos de elitización y sustitución de poblaciones, así como de procesos de turistificación y terciarización, aunque no cabe duda de que las mejoras en el parque residencial y el entorno urbanizado han sido notables.

La presencia de vulnerabilidad social y económica determina que la rehabilitación física del soporte construido deba ser acompañada de acciones que permitan la mejora de las condiciones socioeconómicas de los habitantes (Bruquetas & al., 2005; Navarro, 2020). Como se verá en detalle en apartados posteriores, las intervenciones de rehabilitación y regeneración de áreas se han centrado en la dimensión física y, sólo en ocasiones y en tiempos recientes, han sido acompañadas de intervenciones en los ámbitos social y económico. Además, rara vez los recursos destinados a este tipo de intervenciones tienen un peso significativo respecto a los dedicados a la rehabilitación física, y tampoco se prolongan en el tiempo lo suficiente como requerirían muchos de los barrios. De hecho, en muchos de estos barrios en los que las situaciones de vulnerabilidad se cronifican y enquistan la rehabilitación debe ser entendida como un proceso continuo al que se alleguen recursos de fuentes y programas diversos y con capacidad de adaptación a las situaciones cambiantes.

3.2. ¿Barrios enquistados?: el Polígono Sur de Sevilla

[ ]...

Blues de la Frontera. Canción Instrumental de Pata Negra en al álbum del mismo título, 1987

El Polígono Sur es un conjunto de unas 145 Ha, compuesto por 6 barriadas (Martínez Montañés -dentro de la cual se sitúa la zona conocida como “las 624 Viviendas”-, Murillo, Paz y Amistad, Letanías, Antonio Machado y La Oliva) situado en el sureste de la ciudad de Sevilla. Tuvo su origen en distintas promociones públicas de los años 70 realizadas para realojar a las familias chabolistas procedentes de asentamientos como el Vacie o La Corchuela. Cuenta con unas 7000 viviendas y una población de 30 000 habitantes.

Su ubicación segregada (al quedar aislado del entorno por las vías del tren, carreteras, etc.) y la concentración de una población con importantes problemas sociales (analfabetismo, desempleo, exclusión social, etc.) lo han ido convirtiendo en un barrio marcado desde su origen con el estigma de la marginalidad. En efecto, ya desde los años 80 empezaron a aparecer problemas de delincuencia, venta y consumo de drogas, ocupación ilegal de viviendas, etc. que poco a poco fueron deteriorando el clima de convivencia, y provocando una espiral de degradación y abandono del espacio público y las viviendas.

Ante esta situación, la administración intentó actuar desde finales de los años 80 con distintos planes sectoriales orientados, por un lado, a la mejora de las viviendas y, por otro, a los temas sociales. Además de las actuaciones previstas en el Plan General de 1988, la Junta de Andalucía, en colaboración con el Ayuntamiento, puso en marcha el Plan de Actuaciones en 1988; el Plan Especial de Barriadas de Actuación Preferente de 1989 y el Plan de Intervención en Barrios, en colaboración también con la Diputación de Sevilla. Ante la falta de efectividad de estas actuaciones, y a la aparición de problemas cada vez mayores, la Junta delimitó el polígono como Zona Urbana con Necesidades de Transformación Social (2002) y como Zona de Rehabilitación Integral (2003). (Matesanz, 2012).

En estas circunstancias, en 2003 se creó la figura del Comisionado para el Polígono Sur, dependiente del Delegado del Gobierno en Andalucía, concebido como un interlocutor preferente encargado de coordinar las actividades de las distintas administraciones públicas en el barrio. Inmediatamente se puso en marcha la elaboración de un Plan Integral para el Polígono Sur, con un horizonte de 8 años (2006-2014) y una inversión prevista de 300 millones a través de 133 actuaciones englobadas en cuatro grandes áreas: Urbanismo y Convivencia Vecinal; Inserción Sociolaboral y Promoción de la Iniciativa Económica; Salud Comunitaria e Intervención Socioeducativa y Familiar. Las 3 administraciones actuantes -Ayuntamiento de Sevilla, Junta de Andalucía y Delegación de Gobierno- firmaron en septiembre de 2004 un Protocolo General para su implementación.

Posteriormente, el Polígono Sur también fue beneficiario de un proyecto de la iniciativa Urbana en el período 2007-2013, con un presupuesto total elegible de 14,3 millones de €, 10 a cargo del FEDER y 4,3 millones de cofinanciación por parte del Ayuntamiento.

Sin embargo, y a pesar de los esfuerzos realizados durante todos estos años, se han agravado los problemas provocados por las drogas: no sólo por la delincuencia que ésta genera, sino como resultado de la competencia del dinero fácil con los programas de educación, inserción y empleo que tanto ha costado poner en marcha en el barrio. A finales de 2024, un tiroteo con armas semiautomáticas tras una pelea entre clanes rivales en las Tres Mil Viviendas desembocó en un despliegue policial sin precedentes tras el que se desmantelaron 21 narcopisos y se incautaron más de 5000 plantas de marihuana, llevando al Comisionado a pedir su relevo por agotamiento tras más de 5 años de trabajo.

El Polígono Sur es un ejemplo de las dificultades para revertir la vulnerabilidad y los problemas que se reproducen en otros muchos de los barrios de las ciudades españolas: San Cosme en Prat de Llobregat, los Barrios del Norte de Alicante, San Cristóbal de los Ángeles en Madrid, El Puche en Almería, o el Barrio de la Mina en San Adrián de Besós, por citar algunos de los ejemplos de mayor visibilidad. Parece que, a pesar de los recursos invertidos y de la intervención continuada a lo largo de las décadas, los problemas persisten y se enquistan. A la vista de este panorama, surgen varias cuestiones de debate y difícil respuesta: ¿qué hubiera sido de estos barrios de no haber existido intervenciones públicas de rehabilitación urbana?; ¿tienen las políticas urbanas capacidad para revertir procesos generales derivados del propio desarrollo de la sociedad capitalista con una tendencia a la desigualdad creciente, o sólo tienen carácter paliativo?; ¿es posible intervenir mediante fórmulas políticas y administrativas que, si bien pueden ser bienintencionadas, acostumbran a formularse bajo el paradigma de “todo por el barrio pero sin el barrio”?. En todo caso, y a pesar de las dificultades, la situación en España no alcanza la gravedad de lo que ocurre en los que los barrios periféricos de otros países, y en especial los tejidos de bloque abierto de la posguerra, en los que han llegado a producirse situaciones dramáticas de marginación y violencia, como en algunas de las “banlieues” francesas.

4. De los inicios de la rehabilitación a la consolidación de un modelo (incompleto) de intervención en los barrios/a escala urbana

"El barrio donde habito no es ninguna pradera/ Desolado paisaje de antenas y de cables/ Vivo en el número siete, calle Melancolía/ Quiero mudarme hace años al barrio de la Alegría/ Pero siempre que lo intento ha salido ya el tranvía/ En la escalera me siento a silbar mi melodía"

Calle Melancolía. Canción de Joaquín Sabina en el álbum "Malas compañías", 1980

Fig. 6 Ampliaciones de edificación en el Grupo Juan Tornero realizadas por el IVIMA de la Comunidad de Madrid. Puerta del Ángel, distrito de Latina, Madrid

Fuente: Googlemaps y (Blos, 2000, p. 343

4.1. Puesta en práctica de los programas y consolidación de un modelo multinivel

En la Transición a la democracia se iniciaron las políticas de rehabilitación, inicialmente aislada, pero también de rehabilitación de áreas y recuperación de cascos históricos (Rubio del Val, 2011). Las políticas de rehabilitación de áreas se implantaron inicialmente vinculadas a instrumentos de planeamiento, habitualmente mediante planeamiento especial y en tejidos históricos con valores patrimoniales. Posteriormente se aprobó el marco regulatorio básico estatal como política sectorial independiente⁷, incluyéndose finalmente como un programa más de los previstos en los Planes de Vivienda estatales (Hernández Aja & al, 2015).

La rehabilitación de los tejidos urbanos, así como la reutilización y reciclaje de los soportes construidos se habían iniciado en los tejidos centrales durante la década de los 80 del siglo XX y en los años 90 se trasladaron a los tejidos periféricos de bloque abierto. En esos años se iniciaba, con resultados dispares, la rehabilitación de la periferia financiada por los Planes Estatales de Vivienda. Se puede considerar el hito inaugural el Plan Estatal de Vivienda 1992-1995, que financió las primeras Áreas de Rehabilitación Integrada -ARI- en tejidos periféricos (Caño Roto en Madrid y Poblado Llaranes en Avilés). También se habían iniciado en esos años los procesos de definición de otras ARI periféricas, que serían gestionadas desde mediados de los 90 (Poblado Dirigido de La Elipa en Madrid, Grupo Juan XXIII y Barriada Príncipe Felipe en Ceuta).

Con anterioridad a los programas de rehabilitación de áreas de los Planes de Vivienda estatales, se habían desarrollado experiencias piloto en áreas concretas financiadas por el gobierno central. En estos años también se produjo el traspaso del parque público de vivienda perteneciente al Estado a las recién creadas Comunidades Autónomas, que en ocasiones emprendieron actuaciones de reparaciones de gran calado y algunas operaciones pioneras de ampliación de las edificaciones existentes (Fig. 6).

Las Comunidades Autónomas y los ayuntamientos también han contado con programas propios de rehabilitación y regeneración urbana, que han ido desplegándose con la consolidación del modelo competencial derivado del marco constitucional. La integración en la Unión Europea también trajo consigo programas adicionales de rehabilitación urbana. Los recursos disponibles para las políticas de rehabilitación/regeneración urbana de todos los niveles administrativos han sido variables a lo largo de las décadas. Crecieron con el ciclo inmobiliario y se vieron afectados, al igual que el resto de las políticas públicas, por los recortes de gasto púbico derivados de la quiebra inmobiliaria. A pesar de la retórica del cambio de modelo -a partir de 2007 y de 2013- a uno basado en la rehabilitación y de los recursos extraordinarios procedentes del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR) de 2020, la financiación disponible en la actualidad y las cifras de ejecución efectiva continúan lejos de las expectativas y objetivos planteados.

4.1.1 La rehabilitación de áreas en los Planes Estatales de Vivienda

Con el Plan de Vivienda 1992-1995 el programa de ARI se consolidó como un programa más de los incluidos en los Planes Estatales de Vivienda (Hernández Aja & al, 2015). Además, se introdujo un cambio fundamental en el acceso a las ayudas a la rehabilitación que dejaron de vincularse a los ingresos de los promotores de las actuaciones, ante la dificultad que suponía la gestión y los pobres resultados que se habían obtenido (RD 726/1993⁸). Desde 1992 han estado vigentes nueve Planes de Vivienda Estatales. Su programación es de cuatro años, aunque dos de ellos no la completaron y otro fue prorrogado durante un año.

Este modelo inicial se desarrollaría sin solución de continuidad significativa mediante seis Planes de Vivienda Estatales⁹ que expandirían su capacidad inversora durante el periodo de la burbuja inmobiliaria. Este es un periodo de fuertes inversiones públicas, tanto en políticas de vivienda como en todo tipo de grandes obras públicas, apoyadas en el despliegue de la burbuja. El contexto expansivo de este periodo condujo a una proliferación de herramientas e instrumentos de inversión, que tendrían gran repercusión en la periferia heredada. En el mercado inmobiliario la expansión fue exponencial y alcanzó cifras inusitadas, apoyada en la gran afluencia de financiación que supuso la integración en la Unión Europea y la posterior unión monetaria. En la política de vivienda, históricamente el programa principal ha sido el de construcción de vivienda de protección oficial (VPO) destinada a venta. Es el que ha recibido mayores recursos y el que ha tenido volúmenes más significativos de producción, con máximos en la Transición y el inicio de la democracia. Las actuaciones e inversiones públicas en rehabilitación, y dentro de ella en rehabilitación urbana, son, en todo caso, testimoniales respecto al volumen de producción del mercado de obra nueva, y en especial del de vivienda libre (Fig. 7). La producción máxima de rehabilitación protegida se alcanzó con el último plan gestado en la burbuja inmobiliaria (2009-2012), con una producción anual media de algo más de 62.000 actuaciones. Si la evaluación se hiciera en cifras monetarias, el resultado sería aún menor, puesto que el gasto medio unitario por vivienda en rehabilitación es notablemente menor al de obra nueva.

El programa de rehabilitación de áreas (ARI u otras denominaciones) se desarrolla sobre perímetros (polígonos) concretos que pueden ser propuestos por los ayuntamientos o la administración autonómica, por iniciativa propia o a iniciativa de los vecinos. La necesidad y previsiones de rehabilitación deben ser justificados en un documento técnico denominado Memoria-Programa. La declaración de ARI se produce en el seno de las Comisiones Bilaterales para el desarrollo de cada Plan formada por la administración central y cada una de las Comunidades Autónomas. Las actuaciones financiables en el programa de rehabilitación de áreas son de tipo físico, centradas en la rehabilitación de edificios (conservación, accesibilidad y sostenibilidad), reurbanización, y, sólo en los primeros Planes (hasta el 96-99), en lo que se denominaba equipamiento primario (dotaciones). Parte de los fondos se reservan a actuaciones de gestión, destinadas por lo general al establecimiento de oficinas de rehabilitación en las propias áreas. La participación vecinal se instrumenta a través de estas oficinas en muchos de los barrios, en un modelo de participación incompleta, puesto que por lo general se limitan a ofrecer información y funcionar como ventanilla única a efectos de tramitación. En los casos ejemplares en los que han existido procesos de participación estructurados, contaban con financiación y recursos adicionales a los previstos en los planes. Aunque el acceso a la financiación requiere evaluar parámetros y proponer medidas socioeconómicas necesarias para el área en las Memoria-Programa, los Planes Estatales de Vivienda no financian directamente intervenciones de este tipo.

Fig.7 Producción anual de vivienda libre y protegida entre 1975 y 2024. Datos anualizados por periodos de programación de los Planes Estatales de Vivienda. Entre paréntesis se indica el número de años de vigencia de los Planes que no duraron 4 años

Fuente: Elaboración propia a partir de Estadística de Vivienda Libre y Protegida del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) y de los objetivos programados en los convenios firmados con las Comunidades Autónomas para el desarrollo de los Planes de Vivienda de periodo 1992-2012

Las Comunidades Autónomas gestionan los fondos procedentes de los Planes Estatales de Vivienda y acostumbran, aunque no en todos los casos, a programar recursos propios adicionales. Los ayuntamientos gestionan las actuaciones y las oficinas de rehabilitación y también pueden poner recursos adicionales a los estatales y autonómicos. Tanto la administración autonómica, como algunos de los ayuntamientos de mayor tamaño han contado con programas adicionales propios que se desarrollan de forma complementaria o paralela a la prevista en los Planes Estatales. Una fórmula habitual es que las tres administraciones pusieran fondos a partes iguales y los propietarios aportasen una cantidad variable, y en muchos casos inferior a la aportación pública.

Como consecuencia de la crisis inmobiliaria y las políticas de austeridad y recorte del gasto público, durante la segunda década de este siglo se fue desmantelando la política de vivienda histórica: supresión de la VPO, venta de vivienda públicas y apuesta -al menos nominalmente- por la rehabilitación. La debacle inmobiliaria ha mantenido el mercado inmobiliario en niveles de producción discretos durante la última década. En materia de vivienda las modificaciones fueron múltiples en todos los niveles administrativos. Las Comunidades Autónomas y muchas de las administraciones locales recortaron, o suprimieron, sus programas de rehabilitación urbana. El Estado recortó múltiples ayudas (Hernández Aja & Rodríguez Suárez, 2017) y reformó el sistema de ayudas de los Planes, eliminando los programas de obra nueva, salvo los de promoción pública y con destino al alquiler, e impidiendo que se asumieran compromisos financieros más allá de la programación de cuatro años de cada Plan. Durante la etapa de austeridad se aprobaron tres Planes Estatales de Vivienda: 2009-2012, todavía expansionista e interrumpido por los recortes; 2013-2016 (RD 233/2013), que establece el nuevo modelo tras los recortes y fue prorrogado en 2017 (RD 637/2016); y 2018-2021 (RD 106/2018), que fue sometido a múltiples ajustes con el cambio de gobierno y a modificaciones adicionales tras la emergencia del COVID-19.

El sistema del programa de áreas de rehabilitación (con diferentes denominaciones) incluido en los Planes Estatales ha estado vigentehasta el actual Plan 2022-2025 (RD 42/2022), en el que se ha independizado en una regulación propia ajena al Plan Estatal (RD 853/2021) al provenir sus fondos del mecanismo de recuperación del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR). También se ha producido un cambio fundamental en los requisitos de las actuaciones, al hacerse obligatorias las dedicadas al ahorro energético para poder financiar cualquier otro tipo de actuación.

Las actuaciones financiadas de rehabilitación edificatoria han ido cambiando a lo largo de los años junto con las demandas sociales. Los tres tipos básicos de actuaciones financiables sobre la edificación residencial y algunas actuaciones típicas son: de conservación (actualización de instalaciones, cumplimiento del deber de conservación); de accesibilidad (ascensores, resolución de acceso a cota cero de la edificación); o de sostenibilidad (envolvente, instalaciones térmicas, reciclaje de aguas, amianto). Todas ellas han de desarrollarse sobre los elementos comunes de la edificación, aunque en algunos planes se incluyen también las de accesibilidad realizadas en el interior de las viviendas. En las primeras actuaciones primaban las obras de conservación. Con el paso de los años, el énfasis fue puesto en las obras de accesibilidad, en especial en la instalación de ascensores, en ocasiones mediante ampliaciones sobre el espacio libre en torno a la edificación. En la actualidad, en las obras de ahorro energético, con el predominio de los Sistemas de Aislamiento Térmico Exterior -SATE- que están cambiando el paisaje de ladrillo habitual en las periferias.

4.1.2 El ARI de Caño Roto: un ejemplo temprano impulsado por la reivindicación vecinal y con gestión participada

"Somos de Caño Roto/ No lo vamos a negar/ Somos chicos gitanos / Que nos vamos a enrollar / Vámonos, vente y lo verás… "

Somos de Caño Roto. Canción de Laberinto en el álbum "¿Qué pasa?", 1980

El Poblado Dirigido de Caño Roto, proyectado por José Luis Íñiguez de Onzoño y Antonio Vázquez de Castro, es uno de los más conocidos y representativos del urbanismo y la arquitectura racionalista de los años 60 (Fig. 8). Fue construido en la periferia suroeste de Madrid entre 1957 y 1963 por la Gerencia de Urbanización, la Comisaría de Ordenación Urbana de Madrid y el Instituto Nacional de la Vivienda (INV) en el marco del Plan de Urgencia Social. Con una superficie de 19,5 Ha, consta de 1606 viviendas, 602 unifamiliares agrupadas en pequeñas alineaciones a modo de calles peatonales, y 1004 colectivas, distribuidas en 3 tipologías: 19 bloques lineales de PB+3 (232 unidades, de 80 m²), 27 pequeñas torres de PB+5 (324 viviendas, entre 63-74 m²) y 14 bloques con duplex (448 unidades, entre 80-110 m²). La formalización original de los edificios era muy potente: volúmenes rotundos con el esqueleto estructural visto al exterior, paños blancos de ladrillo silicocalcáreo y contraventanas correderas de inspiración neoplasticista.

Con el paso del tiempo, a finales de los 80 habían aparecido importantes patologías estructurales derivadas de fallos en la cimentación -llevando incluso al apuntalamiento de algunos bloques-, problemas de estanqueidad, así como una degradación de la imagen exterior por las intervenciones anárquicas de los vecinos en los huecos y la falta de previsión de tendederos. Todos los edificios carecían además de ascensores. Ante esta situación, los vecinos se agruparon y movilizaron para reclamar frente la administración la solución de los problemas constructivos, la falta de equipamientos y la inseguridad del barrio. De este modo se consiguió que en 1994 se declarase la zona como Área de Rehabilitación Preferente (siendo una de las primeras en España fuera de los cascos históricos) y se firmase un convenio tripartito entre administraciones, en el que el Ministerio se comprometió a aportar el 30% del coste de las obras, la Comunidad de Madrid -a través del IVIMA- a contribuir con otro 20% y a impulsar la constitución de una Entidad Gestora, y el Ayuntamiento a facilitar todos los procesos de gestión administrativa y a asumir la ejecución de la urbanización.

Fig. 8 Izquierda: Plano del poblado de Caño Roto. Centro: imagen del estado original. Derecha: imagen actual del estado rehabilitado

Fuente: (Cervero Sánchez, 2017

Para el desarrollo de las actuaciones fue preciso realizar un Estudio de Detalle, definiendo las ampliaciones a ejecutar para la instalación de los ascensores, la modificación de algunos volúmenes dentro de los márgenes de edificabilidad permitidos por la ordenanza, etc. Ese mismo año se constituyó también la Entidad Gestora, con la participación de la Comunidad de Madrid, el Ayuntamiento, y -lo que es más relevante- de los vecinos, que jugarían un papel clave en la misma¹⁰. Esta entidad tendría capacidad para gestionar la totalidad del proceso administrativo (secuencia de las obras, bases y procedimiento de contratación, gestión, etc) y la financiación (recepción centralizada de las subvenciones en nombre de los afiliados, pagos a cuenta, etc.) realizando un trabajo proactivo de captación y gestión “puerta a puerta”, generando la imprescindible comprensión y aceptación de la rehabilitación por parte de los vecinos.

Tras la ejecución en 1994 de una primera fase piloto con 40 viviendas, se pusieron en marcha otras 5 fases entre 1995 y 1998 (dentro de los Planes 92-95 y 96-99), con un resultado final de 992 viviendas colectivas rehabilitadas y 173 unifamiliares. El volumen total de inversión fue de unos 23 millones de €, con una repercusión de costes de unos 26 000 € por vivienda. A diferencia de otros ejemplos posteriores, la cobertura de las subvenciones fue del 57% en las primeras fases y de apenas el 36% en las últimas, cubriéndose el resto con aportaciones de los propietarios, si bien en muchos casos contaron con préstamos convenidos. (Ruiz Palomeque, 2015; Cervero Sánchez, 2017).

4.1.3 El ARI de La Rondilla, en Valladolid: un ejemplo maduro del modelo de los últimos Planes Estatales

"A veces llega un momento en que te haces viejo de repente/ Sin arrugas en la frente, pero con ganas de morir/ Paseando por las calles todo tiene igual color/ Siento que algo echo en falta, no sé si será el amor"

La senda del tiempo. Canción de Celtas Cortos en el álbum "Gente Impresentable" 1990

Un ejemplo representativo del modelo de gestión y financiación de los Planes Estatales, en su fase de mayor madurez, es el del ARI de La Rondilla (Fig. 10). Se trata de un ámbito discontinuo, formado por dos polígonos residenciales en la periferia de Valladolid, realizados por el Instituto Nacional de la Vivienda (INV) y la Obra Sindical del Hogar (OSH), para alojamiento de los trabajadores llegados como consecuencia del éxodo rural: el “Polígono 18 de Julio” (iniciado en 1955, con 550 viviendas y un colegio), que hace charnela entre el casco histórico y el propio barrio de la Rondilla; y el “Polígono XXV Años de Paz” de 1962, que corresponde a tres grandes manzanas de frentes quebrados en diente de sierra, con 503 viviendas, 2 colegios y un parque. Los edificios presentaban numerosas deficiencias, como humedades en cubiertas, problemas en las instalaciones y falta de accesibilidad, al tener 5 plantas sin ascensor. Entre ambos polígonos suman en total 1056 viviendas, que se delimitaron como ARI por la Junta de Castilla y León mediante Acuerdo 164/2006 y se rehabilitaron en dos fases. Las obras de la Fase I afectaron a 41 edificios con 482 viviendas y se desarrollaron entre los años 2008 y 2010. La Fase II se inició en 2012, afectando a 35 edificios con 367 viviendas.

Fig. 9 Coste total de las actuaciones y reparto por agente en el ARI de la Rondilla. Primera Fase

Fuente: Junta de Castilla y León

Fig. 10 ARI de la Rondilla (Valladolid). Planos de localización, instalación de ascensores por el exterior e imágenes de la rehabilitación energética de las fachadas (antes y después)

Fuente: VIVA. Sociedad Municipal de Suelo y Vivienda de Valladolid. https://www.smviva.com/portfolio-item/i-fase-ari-rondilla/

Las actuaciones contempladas dentro de los esquemas de los Planes Estatales de Vivienda permiten incluir la urbanización y la rehabilitación edificatoria. En el ARI de La Rondilla, la reurbanización (18,8% del presupuesto total) consistió en el rediseño completo del espacio público conformado por los diversos bloques y torres, mediante la reestructuración de la secuencia de espacios interbloque, diferenciando los de simple acceso a las viviendas (que se reordenaron y peatonalizaron) y las pequeñas plazas de función más estancial, donde se realizaron zonas ajardinadas. Anticipándose al planteamiento más integrado que propondría después el Plan Estatal 2013-2016, las obras de rehabilitación edificatoria (que absorbieron el 77,4% del presupuesto) fueron más allá de la mera conservación mediante la subsanación de las deficiencias existentes, incluyendo la accesibilidad (con la instalación de ascensores por fuera de los edificios) y la mejora de la eficiencia energética, con la colocación de aislamiento térmico por el exterior, renovando al mismo tiempo la imagen de la fachada.

Como puede verse en el cuadro adjunto (Fig. 9), la inversión total por vivienda estuvo en torno a los 20 000 € de media, con una subvención por propietario de unos 14 000 €, de forma que las aportaciones privadas por vivienda rondaron los 5000 €.

El reparto de la inversión se distribuyó casi a partes iguales (en torno al 25-30%)¹¹ entre el Ministerio, la Junta de Castilla y León, el Ayuntamiento y los propietarios. En cuanto a la gestión, se realizó por la Sociedad Municipal de Suelo y Vivienda de Valladolid, con una cierta participación vecinal.

4.1.4 San Martín de Porres, Córdoba: un ejemplo derivado de un programa autonómico

"Necesito respirar/ Descubrir el aire fresco/ Y decir cada mañana/ Que soy libre como el viento/[ ]/ Comenzamos a soñar/ Volaron los pensamientos/ Y al mirarte comprendí/ Que tu sueño era mi sueño"

Necesito respirar. Canción de Medina Azahara en el álbum "Sin tiempo", 1992

Algunas Comunidades Autónomas han desarrollado programas propios, complementando o compatibilizando las previsiones y recursos de los Planes Estatales de Vivienda¹². Es el caso de Andalucía, donde, en el marco del II Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 1996-1999, se introdujo la figura de las Áreas de Rehabilitación Concertada (ARC), “entendidas como instrumento global de intervención en ámbitos determinados con objetivos de impulso coordinación e integración de los distintos programas que los agentes públicos y privados pretendan desarrollar en la recuperación urbana y residencial de sectores concretos de la trama urbana, centrales o periféricos, parques residenciales públicos o privados”. El IV Plan 2003-2007 mantuvo las ARC e introdujo la figura de la Rehabilitación Integral de Barriadas como instrumento global de intervención en ámbitos “en proceso de degradación, afectados por graves problemas habitacionales y de integración social, con los objetivos de mejorar las condiciones de alojamiento y otros aspectos de carácter urbanístico y social”. En el marco de estas figuras se han desarrollado actuaciones de gran envergadura sobre algunas de las barriadas andaluzas más significativas, como el Polígono Sur de Sevilla, el de Almanjáyar en Granada, El Puche en Almería o San Martín de Porres en Córdoba (Morón & Rodríguez Galadí, 2015).

La barriada de San Martín de Porres (Fig. 11) es uno de los ejemplos arquitectónicos más representativo en la región andaluza de la vivienda social racionalista de la segunda mitad del siglo XX. Se trata de un conjunto homogéneo de 96 bloques de 5 alturas con 4 viviendas por planta, con un total de 1920 unidades, proyectado por Rafael de la Hoz y construido en los 60 por la Obra Social Cordobesa Huertos Familiares y la Obra Sindical del Hogar, que hoy alberga una población superior a los 6000 habitantes. El programa de las viviendas era verdaderamente mínimo, pues desarrollaba 3 dormitorios en una superficie inferior a 50 m². En los años 90, la zona se encontraba muy degradada, como consecuencia del deterioro (falta de mantenimiento de las instalaciones y los elementos comunes) y obsolescencia de la edificación (ausencia de ascensor), y de los problemas sociales del barrio (abandono y ocupación de viviendas, marginalidad, droga, exclusión social, etc.).

Tras el derribo -por su alto nivel de degradación- de uno de los bloques, se produjo un movimiento ciudadano reivindicando la rehabilitación del barrio. En 2003 se redactó un primer Programa de Actuación y en 2004 se declaró la zona como Barriada de Rehabilitación Integral, en el marco del IV Plan Andaluz de Vivienda y Suelo. Las actuaciones llevadas a cabo incluyeron obras de urbanización y recualificación del espacio público, matizando el espacio indiferenciado interbloque y generando zonas verdes y áreas estanciales. Por su parte, las obras edificatorias consistieron en la rehabilitación de las instalaciones, cubiertas y fachadas¹³, así como en la instalación de ascensores por el exterior¹⁴. Paralelamente se fomentó la creación de comunidades de propietarios donde no existían¹⁵, y se dio formación a los vecinos sobre la importancia del mantenimiento y conservación de la edificación.

La gestión pública la realizó EPSA, dependiente de la Junta de Andalucía, que asumió el 60,7% sobre un presupuesto total de 45,6 millones de € y llevó a cabo la rehabilitación de los elementos comunes de los bloques, y, por otro lado, la empresa Viviendas Municipales de Córdoba S.A. (VIMCORSA) y el Ayuntamiento, que financiaron el 34,3% del total e intervinieron en los espacios públicos del barrio y el interior de las viviendas. Los propietarios sólo tuvieron que cubrir un 4,9% del coste total.

Fig. 11 Izquierda: Programa de transformación urbana y edificatoria de San Martín de Porres (Córdoba). Derecha arriba: Imagen del estado previo a la rehabilitación. Derecha abajo: Estado rehabilitado

Fuente: Izquierda: Morón & Rodríguez Galadí, 2015. Derecha arriba: ARQUIA, Premios de Arquitectura. Derecha abajo: Manu Trillo, 2007 (en Morón & Rodríguez Galadí, 2015).

4.2. Los programas con financiación europea: URBAN-Iniciativa Urbana-EDUSI-EDIL-PRTR

"You can crush us, you can bruise us/ But you'll have to answer to/ Oh-oh, the guns of Brixton/ The money feels good/ And your life you like it well/ But surely your time will come/ As in Heaven as in Hell"

Guns of Brixton. Canción de The Clash, en el álbum "London Calling", 1979

4.2.1 Evolución de los programas europeos

El interés por la rehabilitación y regeneración urbana en Europa y la progresiva construcción de un acervo común en esta materia -conformado por conceptos, programas y experiencias prácticas- se desarrolló en paralelo a dos tipos de intervenciones sobre la ciudad consolidada. Por un lado, las actuaciones sobre los cascos históricos, enmarcadas dentro de la cultura crítica al Movimiento Moderno y la reivindicación de la memoria colectiva de la ciudad que se dieron a finales de los 60, sobre todo en Italia, donde el foco de atención se puso en la conservación del patrimonio y el mantenimiento de la población existente. Por otro, en las intervenciones sobre los polígonos periféricos de bloque abierto construidos después de la Segunda Guerra Mundial para el alojamiento de las clases trabajadoras, donde ya en los años 70 se habían comenzado a manifestar los primeros problemas sociales¹⁶ y a constatar el deterioro de la edificación y las carencias conceptuales de la arquitectura y el urbanismo funcionalista del Movimiento Moderno. Fueron precisamente los países que contaban con grandes parques de vivienda pública social los primeros en comenzar a desarrollar políticas de regeneración urbana en barrios periféricos: el Urban Programme (1968) para los “social housing estates” en Reino Unido, la Politique de Ville (1977) para los “grand ensembles” de la “banlieue” francesa o el Programa Kvarterloft en Dinamarca (Parkinson, 1998; Atkinson, 2008; Larsen, 2003). Estas experiencias nacionales fueron nutriendo¹⁷ una toma de conciencia en las instituciones europeas sobre la importancia de conformar una política urbana comunitaria, cuyos inicios pueden establecerse en el año 1990, con la publicación del “Libro Verde sobre Medio Ambiente Urbano” (Comisión Europea, 1990), que abrió una reflexión sobre los problemas de las ciudades europeas en el ámbito comunitario que culminaría con el lanzamiento de los Proyectos Piloto URBAN 1990-1993 y la iniciativa URBAN propiamente dicha en 1994. Por primera vez, la UE se dotaba de una política urbana común, enmarcada dentro de la política de cohesión -y, por tanto, con un fuerte componente de reequilibrio territorial y social- y definida a través de un programa de inversión bien dotado con una financiación propia procedente del Fondo Europeo de Desarrollo Regional (FEDER) y del Fondo Social Europeo (FSE).

De forma esquemática, las claves del programa URBAN pueden resumirse en los siguientes elementos -que conforman el denominado “método URBAN”, dentro del acervo urbano o “Urban Acquis” europeo-: son proyectos “area based”, o de intervención perimetrizada sobre un ámbito concreto, frecuentemente barrios desfavorecidos (“deprived neighbourhoods”), con un proyecto a medida (“taylormade”) basado en un enfoque integrado (“integrated approach”) que combina las medidas físicas de la rehabilitación edificatoria convencional con otras de carácter social, económico y ambiental; y, finalmente, se desarrollan con participación pública y gobernanza multinivel (“multilevel governance”). (Parkinson, 2014).

España, como principal receptor de fondos de cohesión junto con Italia (hasta la incorporación de Polonia), fue el país más beneficiado por estos programas, no sólo por el relevante volumen de la inversión recibida, sino por el efecto innovador y multiplicador que esta tuvo, a pesar de la existencia de algunos problemas en su implementación práctica¹⁸. En efecto, los 45 ámbitos financiados en España¹⁹ mediante los sucesivos programas URBAN (Piloto, I y II), con una inversión total de 371 millones de € (media de 8,2 millones de € por proyecto) fueron un verdadero semillero de innovación en materia de regeneración urbana, frente a la rigidez de los programas tradicionales centrados exclusivamente en lo físico. Aunque a nivel europeo el programa se desdibujó durante el período 2007-2013, pues con el denominado “urban mainstreaming” dejó de ser obligatorio destinar un porcentaje de los fondos de cohesión recibidos en cada país al desarrollo urbano, España siguió apostando por esta metodología y no sólo la mantuvo -con el nombre de Iniciativa Urbana- sino que la extendió para ciudades menores de entre 20 000 y 50 000 habitantes, con el nombre de Proyectos Integrados de Desarrollo Local y Urbano (PIDyL), con un total de 688 millones de € de inversión y 172 proyectos en 137 entidades locales. (INFyDE, 2013; Parkinson, 2014; Navarro & al., 2020).

Más cuestionable fueron los resultados del período de programación 2014-2020. Aunque en Europa se recuperó la obligatoriedad de destinar (“earmarking”) al menos el 5% del FEDER de los Programas Operativos Nacionales al desarrollo urbano, el diseño que se hizo en España del conocido como programa EDUSI (Estrategias de Desarrollo Local Sostenible e Integrado) tuvo algunos aspectos discutibles (INFyDE, 2013; Hernández Aja & al, 2021). Entre los rasgos positivos, las EDUSI obligaron por primera vez a disponer a los municipios participantes en la convocatoria -ahora abierta a todos los mayores de 20 000 habitantes e incluso a áreas funcionales y agrupaciones de menor tamaño- de una estrategia integrada²⁰ global a nivel municipal²¹, en base a la cual se realizó -mediante unos criterios objetivos- la selección de los beneficiarios. Esto tuvo la virtud de superar el enfoque parcial anterior, en el que no había existido una visión global a nivel municipal, sino limitada al fragmento sobre el cual se desarrollaban las inversiones²², pero, en contrapartida supuso la fragmentación de las inversiones en una miríada de acciones sectoriales repartidas en los 4 Objetivos Temáticos (OT) susceptibles de financiación²³, generalmente descoordinadas entre sí. De este modo, el impacto que antes había tenido la inversión de los URBAN (con esa media de 8,2 millones de € por proyecto) al concentrarse sobre un ámbito o barrio concreto de acuerdo con el principio “area based”, quedó en las EDUSI (entre 5 y 15 millones, según el tamaño municipal) completamente desdibujado, con la salvedad de las ciudades pequeñas donde la EDUSI y el ámbito podían efectivamente coincidir o abarcar la totalidad.

Fig. 12 Cuadro resumen de los programas amparados en la dimensión urbana de la política de cohesión en España desde 1990 a 2024

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de la Red de Iniciativas Urbanas. https://www.rediniciativasurbanas.es/

Afortunadamente y a pesar de la demora de casi 4 años en su lanzamiento desde el inicio del período 2021-2027, estas cuestiones parecen haberse superado en la última convocatoria urbana del FEDER en 2024, ahora denominada EDIL (Estrategia de Desarrollo Integrado Local). Las novedades son importantes: se ha diseñado un amplio abanico de entidades beneficiarias, con tres tipos básicos: grandes ciudades mayores de 75 000 habitantes, ciudades intermedias de entre 20 000 y 75 000 e incluso áreas urbanas funcionales de al menos 10 000 habitantes con una cabecera (con presupuestos máximos -incluida cofinanciación- de 20, 15 y 10 millones de €). Sigue exigiéndose disponer de una estrategia global, ahora denominada Estrategia de Desarrollo Integrado Local (EDIL) -que puede ser la Agenda Urbana Local y/o un Plan de Acción Local desarrollados bajo la misma metodología, u otro documento equivalente de planificación estratégica territorial y/o urbana con una perspectiva transversal e integrada-, a partir de la cual deben desarrollarse los Planes de Actuación Integrados, quedando la integralidad nítidamente definida: “un enfoque integrado ha de considerar diferentes dimensiones: la cooperación vertical, entre todos los niveles de gobierno y los actores locales; la cooperación horizontal, asegurando el enfoque intersectorial mediante la coordinación de las diferentes áreas de gobierno municipales en la consecución de los objetivos; el equilibrio entre inversiones en infraestructuras e inversiones centradas en el factor humano, social o creación de habilidades y redes de interés” (Anexo III de la Orden HAC/1072/2024 reguladora de las bases de la convocatoria). Pero lo más relevante es recuperación del enfoque “area based” que se había desdibujado en las EDUSI, es decir, la necesidad de delimitación del área concreta donde se desarrollarán las actuaciones, que -retomando el espíritu de atención prioritaria a los “deprived neighbourhoods”- además debe quedar justificada en base a su carácter desfavorecido²⁴.

4.2.2 Un ejemplo de Programa URBAN como catalizador: el Barrio La Mina

"Soy un perro callejero/ Y yo digo qué más da/ Vivo solo y como puedo/ ¿Qué me dio la sociedad?"

Canción de la Banda sonora de la película "Perros Callejeros II" (1980), dirigida por José Antonio de la Loma, cantada por los Chunguitos

El Barrio de la Mina (Fig. 13) surgió en 1969 como un polígono unitario promovido por el Patronato Municipal de la Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona sobre terrenos agrícolas comprados al municipio de Sant Adrià de Besòs, con el objetivo de realojar distintos núcleos marginales de infravivienda (“barracas”) existentes en el área metropolitana como el Campo de la Bota, la Perona, Pekín, el Somorrostro, Can Tunis o las laderas de Montjuïc. La construcción y ocupación del barrio entre 1973 y 1974 fue muy rápida, de manera que en 1975 ya había más de 2000 viviendas, con 2222 familias empadronadas y 15 133 habitantes. Esta génesis hizo que desde su origen existieran grandes carencias sociales, laborales, culturales y económicas²⁵, que se agravaron aún más en los años 80 con la llegada de la droga, el estallido de la delincuencia, la ocupación de viviendas y la progresiva consolidación de un estigma de marginalidad²⁶ para La Mina que aún se arrastra. Estos factores sociales se vieron acentuados por la segregación del barrio y su aislamiento urbanístico con el entorno (por barreras como el río Besòs, la línea de tren y la ronda del Litoral), la falta de equipamientos, y la mala concepción del espacio público, todo lo cual provocó una espiral de deterioro, de modo que a finales de los años 90 se hizo imprescindible plantear una intervención global a largo plazo.

Fig. 13 Izquierda: Maqueta del Plan Especial de Reordenación y Mejora (PERM) indicando los nuevos equipamientos. Derecha: Esquema explicativo de las viviendas demolidas y nuevas

Fuentes: Plan de Transformación del Barrio de la Mina (PTBM) Memoria de actuaciones

En este contexto, en el año 2000 se creó el Consorcio del Barrio de la Mina, constituido por la Generalitat de Catalunya, la Diputación y los Ayuntamientos de Sant Adriá y de Barcelona. Tras un intenso proceso participativo en 2001 se redactó el Plan de Transformación del Barrio de la Mina (PTBM), con dos grandes ejes: acciones sociales enmarcadas dentro de un Plan de Actuación Social, y actuaciones urbanísticas, recogidas en un Plan Especial de Reordenación y Mejora (PERM) elaborado en 2002 por el equipo de arquitectos Jornet-Llop-Pastor que mereció el Premio Nacional de Urbanismo en 2006. En principio, el PTBM contemplaba un horizonte hasta 2010, que se ha ido extendiendo hasta la actualidad, garantizando un flujo de inversión sostenido en el tiempo.

Dentro del Plan de Actuación Social -desarrollado en programas anuales- se han llevado a cabo más de 50 acciones con 7 grandes líneas de actuación: formación e inserción sociolaboral; conciliación de la vida familiar y laboral; desarrollo económico local; participación y desarrollo comunitario; mejora de la convivencia y el civismo; apoyo social y educativo; y espacio público y civismo.

Por su parte, el Plan Especial de Reordenación y Mejora (PERM) partió de 3 claros objetivos: mejorar la interrelación de La Mina con su entorno, abriendo conexiones con las nuevas áreas contiguas que se habían desarrollado con posterioridad al barrio (Diagonal Mar, el área del Forum 2004 y el futuro campus universitario del Besòs); aumentar la variedad urbana, mediante la introducción de nuevos espacios, tipologías de vivienda y servicios, así como la diversificación de usos y actividades; y, la creación de centralidad, configurando elementos de referencia e identidad para favorecer la convivencia vecinal. Las actuaciones concretas incluyeron: 1) la reurbanización completa del espacio público del barrio, con el derribo de varios edificios para la creación de un eje central a modo de “rambla” por el que se introdujo una línea de tranvía (T6 del Trambesòs, inaugurada en 2008) que permite la integración del barrio con la red de transporte público; 2) la construcción de nuevos equipamientos públicos: una biblioteca, una guardería, una escuela, un instituto, un polideportivo, una comisaría, y un centro religioso (Fig. 13); 3) la rehabilitación de la edificación existente, incluyendo también la instalación de ascensores; y 4) la construcción de 1145 nuevas viviendas, unas 400 de carácter protegido (para realojar a las familias de los bloques demolidos) y más de 700 libres, para introducir variedad social en el barrio y contribuir con su venta a la financiación de las actuaciones²⁷ (Fig. 14).

Fig. 14 Esquema financiero del Plan de Transformación del Barrio de la Mina (PTBM) 2000-2024. Gastos e ingresos

Fuente: Elaboración propia a partir de https://www.barrimina. cat/cast/index.php/plan-de-transformacion